项目市场分析及定位简报.pptx

;前 言;目 录;市 场 篇;一、城市基本概况;交通便捷 纵横交错 德州共有包括京沪线在内的3条主要铁路交通网络。 此外，还有５条国道，14条省道在境内纵横交错。 且京福高速公路贯穿南北，直接连通济南遥德机场。 交通设施的发达为德州的经济发展奠定了良好的基础。 ; 德州市共辖包括德城区、乐陵市以及齐河、 平原在内的一区二市八县城，总面10356平方 公里。;1-2. 德州经济情况;1-2. 德州经济情况;1-3. 德州气候特点;1-4. 高铁与太阳谷;二、房地产市场现状特征及发展趋势;特征解析; 德州房地产市场在发展初期，其需求市场的主体为一批先富裕起来的收入阶层，如部分具有相当实力的私营业主或个体老板，灰色收入群体等。当这部分客源被满足以后，由于缺乏新的消费群体予以后续支持，因此热销一时的大户型产品、高端住宅市场进入一个相对供求饱合的阶段。此时市场的消费主体亦相应发生变化：如创业初期的私营小业主、事业单位的普通职员等等。 他们属于中间的消费层，数量最大，总体消费力最强，是目前正在满足和尚未满足的消费群体，也是现在和将来一段时期内德州房地产市场的消费中坚力量。 ; 高端产品竞争激烈 低端产品未能有效释放 目前市场上的明星级项目均为高端定位，区域竞争过于激烈。; 开发理念及操盘 水平有待提高 当地市场对于项目的开发理念及全程操盘水平均处于初级阶段，水准有待提高。;品牌效应渐露光芒 随着市场日趋成熟，消费者对于产品的需求逐步走向多元化和品质化，对产品本身的关注程度越来越高。 ;2-2. 市场趋势解析;三、德州住宅及商业地产市场概况;内容;区域;3-2、德州住宅市场供求关系;3-3、德州市区住宅去化情况;3-3、德州市区住宅去化情况;;3-4、德州商业地产投资情况;四、本案前期SWOT分析;;项目;1、土地情况综述该地块地理位置优越，整体条件具备，临主要交通干道东方红路和湖滨大道，位于德州市正中心。但建筑用地上目前有若干建筑，拆除需要花费时日。地块本身形状较方正规则，属较理想的建筑用地。;Strengths 优势 地块所处地理位置优越， 区位优势无可替代 新湖春天风景区的景观优势， 具有地标性 市场具备刚性需求 开发商本身项目开发能力;五、周边主要代表竞品个案列举;项目; 新湖春天共由一栋9层小高层与一栋33层超高层组成，小区规划采用人车分流，绿化率大于40%。 该项目引地下水源，外墙保温系统等节能概念打造当地A级住宅概念，在当地属于相对意义上的豪宅。 该项目目前主力产品为面积160-210的三房与四方，主力均价在3400元/㎡左右。 项目于08年年初开盘，目前去化量尚不足40%，去化速度缓慢， 高楼层存在一定滞销现象。;户型;房型实录;项目; 南龙国际花园共由17栋多层与20栋小高层组成, 小区规划采用人车分流， 绿化率为38%。 该项目以较为美观的外立面以及更贴合市场刚性需求的产品为主力卖点。 目前主力产品为面积120-140的2房与3房， 主力均价在3200元/㎡左右。 项目于07年年初开盘，目前一期去化90%，二期尚未开盘。;户型;项目实录;项目; 南龙国际花园7栋21层高层组成，小区绿化率为32%，立面风格为现代主义。 项目以优异的地段、开发商品牌效应以及部分亲水园林景观为主要卖点。 目前产品较为全面，从2房-4房，面积跨度从98㎡-145㎡。 项目于07年年初开盘，一期已去化70%， 二期尚未开盘，去化速度较慢， 主要原因在于客户对于均价的抗性。;户型;;;产 品 篇;跨越、创新、突破21世纪的德州;项目所处的市场受制于当地的消费水准，供应过速等不良因素， 在这样的情况下，如何跳脱“住的需求”的瓶颈，兼顾自我实现价值， 对于项目的造势和创收，将取到决定性的作用。;;亲子二代居 以2套2房小户型为基础，可随意组合拆分，以人文关怀人，满足不同需求。 多元产品 从亲和小户型到亲子二代居， 各种户型满足市场不同需求。 菜单式装修服务 将装修罗列成菜单，客户可自由选择其中内容或不予选择， 提供最专业及人性化的服务。 外墙保温材质 【低碳材质，2008年CHINAF的主体理念】 最新的外墙保温体系，改进住宅保温隔热，防裂抗撞， 节能可达65%。 超值空中花园 精心将空间有限的露台景观化，借用德州充分