青岛房地产市场分析XXXX年总结报告_49页.pptx

;目 录;Chapter 1;2010年楼市相关政策回顾; 2009年,全国房价一路飙升，09年底的第一波房地产调控，并没有遏制住房价快速上涨的势头。2010年4月出台的“史上最严厉”调控使得全国房地产市场在此后一段时间，成交低迷，房价微跌，效果初显。但从9月份开始，房价再度上涨，致使第三波调控如期而至。;此次新政大部分是新国十条的细化，目的是督促地方政府尽快出台细则，使新国十条能够具有可操作性，加强政策执行的力度，使之能够真正落到实处。 短期内对刚性需求造成影响，但不会是致命伤。 暂停发放第三套房贷，对不能提供有效证明的异地购房不发放贷款，加强抑制跨区域的投机需求，但此次对于第三套房贷仍然是“暂停”，为后来的政策留有了很大的空间。 由于新政中对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市没有明确的界定标准，因此限定家庭购房套数，在很多城市可能很难落实。 鼓励安居保障房工程的建设和相关的优惠政策，支持中低价位的中小户型的贷款需求，禁止开发商捂盘和经纪机构炒买炒卖等投机行为。 强调问责制，不管是地方政府，还是商业银行，只要是执行调控不力的，都要被问责。 房产税的落地将会是一个非常复杂的过程，要考虑到方方面面的因素和评判的标准，因此短期内不会大范围内推广。;限购令推动楼市二次触底或引爆恐慌购买潮。 在“国十条”要求增加住房有效供给的调控下，楼市供应状况有所改善。 信贷作为楼市重要影响因素正面临着深刻的变化，或会改变今年四季度楼市的走势。; 世界银行10月19日发布报告称，东亚与太平洋地区经济复苏强劲，但美国宽松货币政策催生通货膨胀和资产泡沫，在大量全球流动性追逐受益的驱动下，今年以来这些地区的资本流入大幅上升，导致股市和房地产等资产价格暴涨。同时世界银行维持今年中国经济增长9.5%的预测。国内经济强劲的增长加上西方国家异常宽松的货币政策推动庞大的资金流涌向新兴市场，但这种繁荣背后潜藏着风险。 为了应对预期的通货膨胀，央行10月19日晚宣布，自20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，此次加息将对房地产业具有一???的抑制作用，一是提高购房者的贷款利率，二是提高开发商的成本，同时进一步强化了房地产调控的政策，最终有利于房地产市场的平稳健康发展。;11月1日起全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。 11月3日，为规范住房公积金个人住房贷款政策，住房城乡建设等四部门印发通知：严禁使用公积金贷款投机购房。 ①购90平方米（含）以下首套房，首付不低于20%；90平方米以上的，首付不低于30% ②二套住房首付不低于50%，贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率1.1倍 ③停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款;政策对楼市的影响关系;政策对市场的影响关系;Chapter 2;青岛分市、区户数与人口数;年份;2009年下半年与2010年上半年各区市成交价格对比;2010年新政后各区市成交单价;由以上图表可知： 2010前三季度青岛市区房地产价格除新政初期略有下降外基本上呈平稳上升趋势，其他县市与2009年下半年基本持平，略有涨幅。 前三季度全市房屋销售价格上涨7.1%，9月份上涨5.7%，环比持平，其中，9月份新建商品房价格上涨5.6%，二手房上涨5.9%。 岛城房价除受到政策的一些影响外，也受到区域本身放量、发展前景、道路交通的改善等一些因素的影响，如今年4月底海底隧道全线贯通后，黄岛房价几天内上涨200—500元/㎡。; 2010年1~10月青岛各区市成交套数; 供应情况：9 月，青岛市七区二市商品住宅新增供应量达到新高。有40 个项目推出42 组新增推案，新增供应量达到110.57 万㎡，环比增加65.3%，同比增加94.36%，增速略有放缓。主要是因为市场对新政基本适应，购房者也逐步接受，开发商借力“金九银十”加速完成全年任务。 供求关系：9 月，供求比值相对持平，比值依然低于1。表明本月市场依然供过于求。主要原因是新盘借势意图明显，国庆假期到来之前扎堆上市，而假期成为相当部分房源的主要消化时期，因此没有体现在9 月的成绩中。;3、2010年上半年青岛各区成交分析 ;（2）、胶南现象解读? 上半年连续两月单月成交量突破2000套大关;（4）、市南市北成交量同比下降一半 （5）、李沧区上半年表现尚佳，成交4059套，同比增长28.9% （6）、城阳四方成交平稳，大盘支撑 （7）、崂山区成为新政重灾区，上半年成交2037套，大幅下滑49.4%;;4、2010年上半年各面积区间成交情况;从上半年的成交价格区间来看，5000元以下的楼盘成交套数占到了总量的一半。各个价