土地司法鉴定估价报告.pdf

土地司法鉴定估价报告 项目名称： 成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴 鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿 子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场 价格评估报告 (泸州市纳溪区 ) 受托估价单位： 四川天成土地评估有限公司 土地估价报告编号： 川天成（ 2016）（估）字第 C095号 提交估价报告日期： 2016 年 11 月 15 日 土地估价报告 第一部分 摘要 一、估价项目名称 成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位 于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价 格评估报告 二、委托估价方 单位名称:成都市中级人民法院 三、估价目的 受成都市中级人民法院（2016 ）成都中院法技委字第 187 号《成都市中级 人民法院司法评估委托书》，特委托我司对该项经济行为所涉及的位于泸州市纳 溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗出让国有出让商业建设用地使用权进行评估，拟 为委托估价方司法拍卖（变卖）估价对象提供土地使用权市场价值参考依据，不 得用于与本评估目的以外的其他经济行为。 四、估价期日 2016 年11月2 日 五、估价日期 2016 年11月2 日至2016 年11月15 日 六、地价定义 估价对象在估价期日 2016 年 11 月 2 日属国有出让用地使用权，所有权属 于国家，使用权属于泸州兴鑫汽车销售有限公司，无使用权异议，根据纳他项 （2013 ）第 9074 号《他项权利证书》，估价对象已经被抵押给平安银行股份有 限公司成都分行，抵押贷款期限为 1 年，抵押面积为 14744.1396 平方米。结合 估价目的，根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》，本次估价不考虑估 价对象抵押（担保）债权因素的影响，此次评估土地权利状况我们按国有出让建 设用地、无他项权利限制设定。 1 四川天成土地评估有限公司 (A 级 ) 土地司法鉴定估价报告 根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，估价对象用途为商业用地，结 合估价目的，依据土地估价的合法性原则，此次评估土地用途我们按商业用地设 定。 估价对象证载使用权类型为出让，终止日期为 2050年 01 月 04 日, 至估价期 日剩余使用年限为33.19 年，依据土地利用合法性原则，此次评估使用年限我们 按证载剩余出让年限设定, 即 33.19 年, 自估价期日算起。 根据委托估价方提供的《国有土地使用证》估价对象土地使用权面积 2 14744.1396m，根据土地使用的合法性原则，此次评估土地面积我们按证载面积 2 设定，即 14744.1396m。 根据委托估价方提供的《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号： 5105032010B00104 号），估价对象用地性质为商业用地，容积率≤2.0，建筑 密度≤40% ，绿地率≥25%, 考虑到土地利用的连续性、合法性，此次评估容积率 我们按土地规划容积率上限设定，即为 2.0 。 至估价期日，委估宗地内已建 5 幢房屋，委托估价方未提供地面附属建筑物 2 实测面积，据估价人员现场查勘及实地测绘，地上总面积为 2638.65m（其中办公 楼为 1066.65㎡、车间为 1408㎡、平房及卫生间为 150㎡、门卫室为 14 ㎡）， 2 此次评估地面附属建筑物面积我们按测绘面积设定，即 2638.65m。估价对象在估 价期日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、 通路）、