农房及宅基地使用权流转和抵押障碍及破解综述.pdfVIP

农房与宅基地使用权流转和抵押面临的障碍及破解之策 基于温州乐清市改革实践的调查研 温州市农业科学研究院林瑜彬 （人民日报国家顶级内刊刊登文章） 中共十八届三中全会明确提出 “改革完善农村宅基地制度， 慎重 稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收 入渠道”，为发展农房和宅基地使用权流转、抵押提供了政策支持。 如何落实中央精神， 稳妥推进农村宅基地制度改革和完善， 是一项艰 巨的工作，既需要顶层设计，又需要通过具体的改革试验进行探索。 国家已经启动顶层设计， 如 2014 年 11 月国土资源部完成了 “农村宅 基地制度改革试点方案” （下称“试点方案”）的编制、修改工作；2014 年 12 月 2 日中央改革领导小组审议了《关于农村土地征收、集体经 营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》 ，提出了分类 试点改革的要求。浙江省温州乐清市早在上世纪 90 年代开始农房和 宅基地使用权流转、 抵押等方面的改革实践， 后来被浙江省确立为 “农 房及宅基地使用权抵押和流转机制创新” 省级农村改革试验区。 乐清 市的相关改革和实践，既取得了明显的成效，也碰到了不少障碍。深 入分析和研究乐清市的改革实践， 对于推进全国相关改革会有重要的 政策启示价值。 一、乐清市农房及宅基地使用流转改革的社会经济背景 乐清市是浙江省乃至全国民营经济最为发达的县级市之一， 是温 州模式的代表和主要发祥地。 从上世纪八十年代开始， 乐清经济蓬勃 发展，工业化、 城镇化取得了突飞猛进的效果。到 2014 年底 , 乐清常 住人口 160 万左右，其中户籍人口 128 万，外来人口 70.5 万人，外 出创业的本地户籍人口达 38 万左右。农业、工业、服务业增加值分 别为 20.38 亿元、 374.32 亿元、 268.40 亿元 , 分别增长 2.7%、8.3%、 6.8%，其中工业总产值达 1634.27 亿元。 2013 年乐清电工电气产业 产值达 906 亿元，其中规模以上电气产业总产值达 645.71 亿元，占 规上工业总产值的 59%。2014 年以电气机械和器材制造业为主的装备 制造业实现工业增加值 186.63 亿元，比上年增长 9.4%，目前乐清市 电气产值已占到全市工业产值的 60%以上。乐清市已经形成了以“乐 成为中心、柳象和虹桥为南北两翼，大荆片为副中心”的组团式滨海 城市新格局，极差地租十分明显，人口集聚形成规模。在过去的三十 多年中，快速的工业化和城市化， 不仅使本地的农村人口大量转向非 农活动， 也吸引了大量的外来人口涌入乐清务工经商， 由此出现这样 的现象和需求： 第一，乐清农村经济条件改善， 农民有经济能力翻建、 新建了不少农房，一户多房现象越来越明显；第二，大量农村人口外 出务工经商，农房空置、闲置现象也越来越突出；第三，农村人口从 事非农活动， 对资金的需求越来越强烈， 有越来越多的农村人口希望 把多余的农房通过流转变成现金， 或者抵押贷款， 以支持其非农活动； 第四，外来人口涌入，对居住的需求越来越庞大，由此兴起了农房出 租以及外来人口购买农房的现象； 第五，有越来越多的城镇居民有兴 趣到农村购