XXXX_社区商业战略定位及产品规划操作.pptx

新景祥咨询顾问部内部分享——社区商业战略定位及产品规划操作手册厦门市新景祥房地产策划代理有限公司 咨询顾问部沉淀人：吴雅菲2010.07写在前面：分享对象：新景祥咨询顾问部伙伴分享目标：了解社区商业操作流程及方法。分享版本：2010.07版仅仅，只是一次分享！社区商业概述解读本案解读市场项目定位营销产品规划客群定位概念规模分类做社区商业，先了解何为社区商业，与城市商业有何不同？以地域内和周边居民为主要服务对象以住宅小区为载体社区商业以利民便民为宗旨什么是社区商业？ 概念——社区商业是指以住宅小区为载体，以便民利民为宗旨，以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是相对于城市中心商业、区域型商业而言的商业形态对住宅小区的依存关系：建筑上，社区商业和住宅小区是紧密联系的经营上，直接指向小区住户不是、也无法满足所指向的终端消费者的所有商业需求但对消费者需求的满足必须具备方便的特性表明了社区商业指向的终端消费者的地域性，是区别与其他商业最重要的特点社区商业与城市商业的区别？在位置、消费群体、业态组合、建筑形态上存在差异性类型位置消费群体业态组合建筑形态社区商业依附于社区，离居住集聚区很近消费对象明确，主要为周边居住区的居民，商圈小主要面向社区居民的日常消费、针对性更强，主要经销日常生活用品，业态不完善最常见的是底商形态，一般是独立的商铺，少量为大开间商场城市商业城市商业区城市某区域或整个城市，甚至更为广泛各种各样的业态，十分完善形态多种多样满足住宅小区部分商业需求具有满足需求的便利性形态、业态、层次较不完善社区商业与整体住宅关系？遵循“商业服从整个社区的大盘思维原则”首先是考虑如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质其次才是社区商业自身价值的最大化商业特色的营造应与住宅的文化、特色保持高度一致案例：桃源居，社区主题形象定位为“世外桃源”，社区商业与住宅主题形象相一致，在景观小品点缀上给予呼应和表现桃源居社区商业景观小品社区商业一般规模？我国城市居住区规划设计规范约束了社区商业的规模一般在3万㎡以下社区规模社区商业规模《中国城市居住区规划设计规范》居住区分级控制规模居住区小区组团户数(户)1万-1.5万2千-4千300-700人口(人)3万-5万7千-1.5万1千-3千商业服务配套700-910㎡/千人450-570㎡/千人150-370㎡/千人规模一般应控制在3万平米以内服务人口一般在5万人以下服务半径一般在2公里以内，合理半径在800-1000M社区商业有哪些类型？根据服务范围的不同，分为外向型、中间型和内向型三种社区商业分类1、按照商住比2、按照人均商业面积分类参考标准值分类参考标准值外向型5%-11%外向型1.08-2.54㎡中间型（偏外向型）2%-5%中间型（偏外向型）0.14-0.87㎡内向型2%以下内向型0.14-0.87㎡社区商业服务半径？ 主要消费圈在500m范围内主要消费圈：社区商业50%-80%终端消费者来源于该区域次要消费圈：社区商业15%-25%终端消费者来源于该区域边缘消费圈：社区商业零星的终端消费者来源于该区域社区商业“51015”社区购物网络专业人士通过对人出行购物习惯的研究，提出社区服务网络：步行5分钟到达便利店步行10分钟到达超市、餐饮店骑车15分钟到达购物中心步行5分钟约500m步行10分钟约1km骑车15分钟约2km什么是商业业态？ 概念——是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。即零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。分类——国家质检总局、国家标准委联合发布新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2004），将业态分为17类有店铺零售业态共有12种食杂店百货店便利店专业店折扣店专卖店超市家居建材商店大型超市购物中心仓储式会员店工厂直销中心无店铺零售业态共有5种电视购物 邮购 网上商店 自动售货亭 电话购物 商业业态大型购物中心专业店超市便利店大型综合超市专业批发市场百货店仓储商店大型专业店专卖店社区商业概述解读本案解读市场项目定位营销产品规划客群定位城市规划地理区位项目规划项目能见度交通可达性项目人车流量周边市政配套及物业摸清自身的商业发展条件城市规划分析城市规划的发展方向，明确项目商业发展的规划环境商务区？行政区？文教区？住宅区？所在片区功能定位及发展方向规划布局？规模性质？人均商业面积？项目在片区商业规划对本案商业发展的影响常住人口规模？人口流动性？人口结构？所在片区人口发展规划地理区位分析项目区位占位问题，明确项目商业发展背景环境老城区？新城区？城乡结合部？近郊？远郊？项目在城市中的区位占位核心区？边缘区？成熟区？陌生区？项目在片区中的区位占位相对独立？互动密切？项目与周边项目区位关系项目规划了解项目规划中