2021年上海房地产经纪人考试考前冲刺卷.docVIP

上海房地产经纪人考试考前冲刺卷 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.（三）某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中，以每平方米2100元的价格获得一块住宅用地，土地总面积20000平方米，容积率为3.经测算，预计开发建设总成本为每平方米建筑面积2500元（不含土地成本），销售税费率10%.在具体实施项目前，公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建设和营销活动，确定了5家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这5家房地产经纪机构签订了委托代理合同。 项目若采用成本加成定价法定价，企业预期成本利润率为25%，则项目的最低售价不得低于__元/平方米。 A．4000B．4400C．4444D．4600 参考答案：C 2.（五）王某购买了一套市场价格为200万元的商品房，首付款为5%，余款向银行申请抵押贷款，假设贷款期限为20年，采用固定利率按月等额还款方式，贷款年利率为5%. 王某这笔贷款的月偿还额为__。 A．5800.3元B．6233.5元C．6599.6元D．7908.5元 参考答案：C 3.（二）某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%. 假设报酬率为8%，该写字楼建成后的价值为__元/平方米。 A．3000B．3633C．3750D．4500 参考答案：D 4.（四）某住宅小区共有1400个业主，其中800个业主的住宅为小户型，总建筑面积为4万平方米且每户建筑面积相等；600个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。 新选聘的物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有__人。 A．50B．30C．20D．10 参考答案：D 5.（五）王某购买了一套市场价格为200万元的商品房，首付款为5%，余款向银行申请抵押贷款，假设贷款期限为20年，采用固定利率按月等额还款方式，贷款年利率为5%. 如果王某选择等本金还款方式，则其面临的情况是__。 A．每月偿还利息递增、每月付款递减B．每月偿还利息递减、每月付款递增C．每月偿还利息递增、每月付款递增D．每月偿还利息递减、每月付款递减 参考答案：D 6.(每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意) 某临街住宅楼于1996年末建成，砖混结构，共5层。4年前经有关部门批准，该楼一层全部改为店铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。 若评估该楼一层中某出租店铺的收益价格，年净收益应为__。 A．该店铺现状下潜在毛租金收入扣除运营费用B．该店铺现状下有效毛租金收入扣除运营费用C．当地同类店铺潜在毛租金收入扣除运营费用D．当地同类店铺有效毛租金收入扣除运营费用 参考答案：D 7. 刘某购买了一套已装修的普通商品住宅，建筑面积为120m2，总价为50.4万元。假定首付款为40%，余款向银行申请抵押贷款，贷款期限为15年，贷款年利率为4.5%。 刘某若采用等额本金方式按月偿还贷款，2年后的第1个月的月偿还额为__。 A．1680元B．1686元C．2663元D．2814元 参考答案：C 8. 某房地产开发公司通过土地使用权出让方式获得一宗土地，总地价为6600万元，用来进行居住小区的开发建设。经批准的规划设计条件为：居住用地面积14hm2，住宅用地面积 10hm2，总建筑面积400000m2，其中高层住宅建筑面积300000m2。预计总投资12600万元。该用地土质较差，地下水位较高。 该居住小区的住宅建筑面积净密度为__。 A．33%B．50%C．21400m2/hm2D．30000m2/hm2 参考答案：D 9. 刘某购买了一套已装修的普通商品住宅，建筑面积为120m2，总价为50.4万元。假定首付款为40%，余款向银行申请抵押贷款，贷款期限为15年，贷款年利率为4.5%。 刘某若采用按月等额本息还款方式还款，月偿还额应为__。 A．2313元B．2346元C．3251元D．3295元 参考答案：A 10. 某房地产开发公司通过摘牌方式，以1800万元取得某宗住宅用地使用权，其土地面积为12000m2，规划容积率为1.5。该公司计划在1.5年内开发完成该住宅项目并将商品住宅全部售给甲集团公司。若开发成本为1100元/m2(建筑面积)，管理费用为土地取得成本和开发成本的3%，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入。假设该项目的成本费用均为正常成本费