080220006_泰州_泰州市周山河街区项目_中期汇报稿.pptx

泰州市周山河街区项目区域开发策略研究;客户目标及关注问题;世联对客户目标及项目的理解;本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的;项目属性界定;目标解析与项目核心问题;项目位于苏中城市泰州主城区海陵区南部，在空间上是泰州主城区的南向沿展区;项目用地规模达12平方公里，区域地块方正，利于成片开发，目前北区已出让三产用地230余亩;两条城市主干道将项目地与泰州主城区区隔，规划道路的建成将提高项目东、南两侧的交通进入性;项目西北两侧设有长途汽车站、汽车4S销售店、加油站及少量居住小区，东南两侧多为农田、村庄，空间上属于城乡结合部;7;地块内部水资源丰富，但大部分河道水质遭受不同程度污染，在水网密布的泰州，区域水资源现状对地块开发支撑较弱;地块内部交通由村级公路实现，路幅狭窄，分布零散，未形成完整道路体系，区域内通达性差；南北向的海陵南路、鼓楼东路和东西向正在修建中;沿周山河南侧有220KV、110KV两条市政高压线并行经过，由于迁移成本较高，深业决定保持线路现状，在河道南侧增设60米绿化带以降低高压线对周边土地的影响;周山河区域尚停留在概念塑造阶段，泰州城市居民对该区域认知度较低，整个片区较为陌生;;目标解析与项目核心问题;泰州是长三角区域发展格局中的第三梯度城市，同长三角其他城市相比，经济总量和对外开放度较低;泰州城市发展历程较短，人口规模基数较小，属于区域性中等人口规模城市，增幅速度较低;;项目属性界定：政府主导下的三线城市新区相对陌生区域的大规模土地一级开发项目;目标解析与项目核心问题;区域开发涉及到多方面利益主体，需要平衡多方面利益;政府和深业是周山河区域成功开发的核心推动者，两个利益主体的联合，使区域开发中的两个核心利益主体目标趋同;目标解析与项目核心问题;区域远景目标解析;长三角城市群城市体系具有鲜明的层次性，泰州作为第三梯度城市，已逐步承接核心城市在产业、技术、资本等方面的要素扩散，区域关注度显著提高;近期规划拟建的苏中机场和泰州长江大桥在增强泰州作为苏中地区门户地位的同时，将加速??与长三角经济圈的区域融合;泰州经济发展处于快速增长期，经济增幅速度保持在较高水平，位于长三角地区前列，城市发展潜力巨大;在组团式结构的城市发展导向下，未来泰州将形成主城区、高港区和姜堰区三大城市组团，主城区南扩是城市空间扩展的重要战略;主城区以老通扬河为界，分为老城区和新城区，新城区发展定位为泰州市行政、商务和生活的中心区域;新区目前主要有四大功能板块组成，主要包含行政、高新技术、文化和医药产业，功能组成并不完善，缺乏综合性配套服务功能;同时泰州城市正经历从均衡到集聚的空间发展转变，城市中心集聚发展是泰州目前的城市发展趋势;;近期目标的市场实现性分析;近期区域成功开发目标的达成，其核心内涵是实现区域的开发出让规模、出让价格和整体定位功能;在明确企业目标的前提下，我们对泰州土地及房地产市场进行研究以寻找理想与现实间的差距;与老城区和城东区域相比，城南新区板块受制于区域配套功能的缺失，近期居住功能实现阻力较大，城市居住功能的重心集中在老城区和城东区域;从区域楼盘的销售率、价格等指标对比分析，城南板块的住宅价格和销售率均低于老城区和城东板块，区域住宅物业的市场接受度较低;城市以制造业为基础，第三产业比重较低，服务业发展相对滞后，近期城市产业的构成现状无法支撑区域商务功能的有效实现;泰州市场上无纯写字楼物业，现有办公物业多结合住宅、商业开发，开发总量和开发投资占房地产市场总量比重均较少;各产业园区及行政中心区内已成型的配套商务区及产业园区规划拟建的商务服务区将大幅度分流潜在市场需求;坡子街商业中心是泰州主要休闲购物目的地，规划的济川路市级商业中心并未形成，总体来看泰州商业格局呈现出“单中心”形态;人均消费水平较低和人口基数较少，是限制泰州市商业发展的主要瓶颈，同时相对保守的消费习惯，也对商业发展形成一定阻力;市场实现分析小结;在明确企业目标的前提下，我们对泰州土地及房地产市场进行研究以寻找理想与现实间的差距;市场上缺乏项目周边区域居住用地出让案例，借鉴类似区域案例，住宅用地的平均市场价格大致在50万/亩以下;;根据市场土地出让案例角度分析，本区域周边商业用地的市场价格低于76万/亩;市场实现性分析小结;在明确企业目标的前提下，我们对泰州土地及房地产市场进行研究以寻找理想与现实间的差距;依据周山河控制性详细规划＊ ，周山河街区总出让土地约8300亩，周山河北区土地出让规模约4000亩，北区年均土地出让规模约1300余亩;06年土地出让的放量对市场造成了较大阻力，07年土地出让量已明显下滑，３年内北区年均1300余亩的土地出让量面临较大的市场阻力;市场实现性分析小结;目标解析与项目核心问题;项目核心问题界定;目标解析与项目核心问题;