别墅市场及高端个案分析.pptxVIP

新生代策划月报——京基嶺墅;别墅市场分析;自2014年6月-2015年6月份天津市别墅市场新增货量总计7191套，面积1598872㎡，其中;市内六区新增货量106套，新增面积24727.96㎡；环城四区新增货量1968套，新增面积423712.23㎡； 滨海新区新增货量938套，新增面积239418.23㎡；远郊区县货量4179套，新增面积911013.92㎡;行政区域;天津市别墅市场成交情况;天津市别墅市场成交分析;排名;天津市别墅成交金额排名;市内六区成交情况;环城四区成交情况;天津市别墅市场成交分析;远郊区县别墅成交情况;津南区别墅成交情况;津南片区项目成交量排名;排名;京基嶺墅项目简介及营销核心策略;津南片区项目成交量排名;;　;全盘共400套产品，总货值约18.08亿，其中包括类独栋19栋38户、双拼16套、联排178套叠拼168套。 预计首开推出房源共计144套，总货值约3.59亿，其中包括一期所有双拼产品6套、联排产品66套和二期部分叠拼产品72套。; ; 借助渠道部设立，当前已成功签订讯行地产、德禹地产、万融地产、商易神周、恒利豪宅等分销开展带客合作： 具体操作： 1、培训分销机构、三级市场门店，安排分销公司驻场接待、借助二三级门店，机构线上线下渠道资源，进行项目带客成交。 2、计提佣金为总房款3%，前期合作考核为到访量提升10-15%，后续将通过合作结果进行优胜略汰并调整合作模式及佣金。 3、通过分销公司进场进行，刺激现场销售人员积极性，形成良好竞争氛围，促进项目成交。;2、外展场蓄客——垄断对位客群;客户群体; 考虑到节约线上推广费用，引进多家电商，利用其线上网络资源以及线下渠道资源，为项目做以推广，并利用电商刷卡优惠为电商公司结佣，促进项目的到访及成交 具体操作： 1、通过第三方电商公司，采用排卡形式，以5万抵10万优惠政策，前期进行项目内部认购，前期锁定意向客户。 2、启动分销公司蓄客，加强北区客户来源途径，通过北区低总价产品撬动外围资源。 3、通过渠道嫁接高端圈层客户，如私人银行、商会、高端车主、老业主开展圈层营销工作。; 以咖啡馆，西餐厅，洗衣店，连锁便利店，银行等配套商家为主，形成商业氛围。 招商实施细则： （1???咖啡馆，西餐厅，洗衣店，连锁便利店等可以通过商业门户网站了解商家负责人电话，问到商家负责开店相关人员进行拓展。 （2）银行可以通过我司财务部介绍认识银行负责相关人员进行拓展。 （3）通过与中介公司合作进行商家拓展。 招商优惠政策： 知名品牌：合同期可以根据客户的需求进行确定，合同期3年以上的，给予2年时间的免租期。 连锁品牌：合同期3年，合同期3年以上的给予18个月的免租期。 一般品牌：合同期3年，给予12个月的免租期。 商家后期维护： 商家后期维护是一个长期的过程，采取多种形式使商家能够存活下来，使商家和我们能够实现双赢。主要采取以下方式 （1）通过与商家签订联盟商家的协议，在给业主带来实惠的同时，商家也可以得到利益。 （2）通过我们现场的促销活动与商家互动，我们在促销宣传的同时也给商家带来了一定的收益。; 将京基公寓共计3700平米,65套与项目独栋产品与公寓产品打包销售，针对项目公寓产品市场状况，建议引进专业酒店管理公司，联手打造高尔夫度假公寓，通过提供委托管理及代租服务，有效提升投资客户房产收益，同时提升项目档次及附加价值，促进公寓产品的销售。 具体操作： 1、京基为途家提供合作统一家电配套设施，1650元/平米，总计约615万； 2、途家为业主提供管家服务以及全面托管和20天换住的增值服务； 3、租赁托管服务中以扣除相应成本后，5:5分成形式与业主进行收益分成； 4、甲方支付途家每月6元的管家费，签约三年，总计约66万元。 ;京基嶺墅重点竞品分析;中信公园城;金地长湖湾;富力新城;金地艺华年;天津市豪宅市场解读;真正的TOP豪宅将是建立在“板块+资源+产品+尊贵感”之上的“独特人文价值”的展现。“人文”造就TOP豪宅的原创价值，无可复制性与超越！;营销的新意：从资源豪宅到人文豪宅 从北京/上海/杭州等大城市的发展来看，最贵和最可持续发展的顶级豪宅是---翠湖天地、西湖公馆，而不是----温榆河旁的别墅，安亭新城的Weimer别墅。烫金的地段和文化的沉积所产生的人文豪宅较资源型豪宅具有更持久的生命力。　 “在很多人看来，豪宅是奢侈材质与完美细节的结合，比如星河湾。但实际上，真正的奢华住宅，首先是基于独一无二的自然环境或地理位置，然后才是设计和材质，这三者构成一个不可或缺的整体。而且，最好，这一个地方有着自己的故事和灵魂。” “好的住宅产品，是一个可以积淀生活的地方，一个既可以寻找过去，亦能享受