南京房地产区位价值与空间价格分析.pptx

南京市主城区房地产区位价值与空间价格分析Research on Real Estate Location Value Space Price Model for Nanjing City 东南大学建设与房地产研究所 李启明教授、博导 主 要 内 容1 房地产区位价值的影响因素分析2 房地产区位价值定级因素分析3 房地产区位价值确定4 区位价值、土地价格及房地产价格的关系5 住宅特征变量与价格实证研究 南京板块细分图城中板块地图1 房地产区位价值的影响因素分析1.1 城市基础设施对房地产区位价值的影响1.2 商业服务业繁华程度对房地产区位价值的影响1.3 公共交通对房地产区位价值的影响1.4 生活配套设施对房地产区位价值的影响1.5 自然环境对房地产区位价值的影响图1-1 城市土地利用的经济模型图1-2 城市居民家庭活动范围内的主要功能设施表1-1 房地产区位价值评价因素因子表评价因素评价因子商服繁华影响度商服中心规模、等级农贸与小商品中心规模、等级交通通达度道路通达度公交便捷度生活设施完善度供水、供热、供气设施完备度文体设施完备度教育设施完备度医疗卫生设施完备度城市风景与环境质量优劣度公园景点影响度环境质量优劣度表1-2 房地产区位价值评价因子权重因素层权重因子层权重商服繁华影响度0.4025商服中心规模、等级0.8165农贸与小商品中心规模、等级0.1835交通通达度0.2386道路通达度0.6230公交便捷度0.3770生活设施完善度0.2017供水、供热、供气设施完备度0.4309文体设施完备度0.1920教育设施完备度0.2060医疗卫生设施完备度0.1711城市风景与环境质量优劣度0.1572公园景点影响度0.40262 房地产区位价值定级因素分析2.1 商业服务业分布及影响度分析2.2 交通通达度分析2.3 生活设施完善度分析2.4 城市风景与环境质量优劣度分析2.1 商业服务业分布及影响度分析商服中心级别的划分。各城镇根据其商服中心相对规模、作用及水平，最多划分市级、区级、小区级、街区级四个中心级别。 市级中心：为全市服务的商服中心； 区级中心：为市内某个区服务的商服中心； 小区级中心：为某个居民小区服务的商服中心； 街区级中心：为某个街、区服务的商服中心。南京市主城区范围内划分的市级商服中心三个： 新街口商圈、 山西路（湖南路）商圈、 夫子庙商服中心；区级商服中心10个：中央门、瑞金路、迈皋桥、热河路、龙江商业区、中保、江东门、安德门、石门坎、孝陵卫。 图2-1 南京主城区商服中心分布图表2-1 南京市主城区商服中心分级表级别商 服 中 心 名 称商服中心个数商业铺面平均租金（元/月/㎡）一级新街口1500二级湖南路（山西路）、珠江路2400三级中央门、鼓楼、夫子庙3250四级银桥市场、热河南路、长虹路、迈皋桥、丹凤街、盐仓桥、堂子街、三牌楼大街、孝陵卫、板仓街、新庄汽配商城、卫岗、汉口西路、汽车东站、龙江151502.2 交通通达度分析经过统计分析南京市主城区现有道路中：混合型主干道19条（占所有道路的12.46%），生活型主干道有32条（占20.38%），交通型主干道有45条（占29.01%），生活型次干道29条（占18.7%），交通型次干道有13条（占8.28%），其余为支路（占11.37%）。快速道路采取高架与地面相结合，交叉口全部采用立交形式。形成主城“经五纬八”的主干道系统，主干道的平均间距为2公里 。图2-2 南京主城区交通线路图表2-2 南京主城区主干道一览表方向道路名称道路长度（km）南北向中山北路-—中山路—中山南路—雨花西路—宁丹公路16.7大桥南路—虎踞北路—虎踞路—虎踞南路—凤台路—凤台南路16.6中央北路—中央路—雨花西路—宁丹公路16.4（建宁路）红山路—龙蟠路—龙蟠中路—龙蟠南路—雨花南路16.5热河路—热河南路—江东北路—江东南路10.19北安门街—御道街—大明路—宁南大道12.02太平北路—太平南路3.86东西向定淮门大街—模范西路—新模范马路—玄武大道—东杨坊立交13.42草场门大街—北京西路—北京东路6.9清凉门大街—广州路—珠江路7.1汉中门大街（江东北路）—汉中路—新街口—中山东路—中山门大街（孝陵卫）12.3水西门大街（江东北路）—升州路—大光路—苜蓿园大街9.8集庆门大街—集庆路—长乐路6表2-3 南京主城区次干道一览表道路名称湖南路、云南路、珠江路、长江路、洪武路淮海路、中华路、汉口西路、光华路和燕路、建宁路、莎家湾、三牌楼大街、江苏路、西康路、宁海路、广州路、上海路平江府路、江边路、后标营路、尧新路、拉萨路、惠民路高楼门、丹凤街、进香河路、华侨路宁夏路、福建路、燕江路、苜蓿园大街经过调