房地产市场回顾年度市场展望报告.ppt

2011年度房地产市场回顾 及2012年度市场展望报告 2011年12月2日;一、2011宏观经济运行情况回顾;序号;年份;二、政策跟踪;三、货币政策初显信号;二、2011年度房地产市场运行情况回顾;三、全国经营数据解读;2011年1-10月全国133个城市住宅用地月度供应量;2011年1-10月全国133个城市住宅用地月度成交量;（二）1-10月份全国房地产开发经营情况;1-10月，全国商品房累计销售面积8.0亿㎡，同比增长10%，增速比1-9月下降了2.9%。;;10月，全国百城平均价格与十大城市房地产成交均价同时出现环比负增长，全国性大面积降价潮涌现。;1-10月，房地产开发企业本年资金来源共计6.8万亿元，同比增长20.2%，较1-9月下降2.5%。;1-10月，商品房开发贷持续萎缩，个人按揭贷继续收紧;三、2011年度杭州房地产市场运行情况回顾;（一）杭州2011年度土地市场回顾;主城区前10月卖地234.44亿 同比降近4成 ;数据来源：透明售房网、 CRIC中国房地产决策咨询系统;2011.1-11月土地成交按区域占比分布;主城区前10月卖地234.44亿 同比降近4成 ;土地成交溢价情况月度分析;住宅用地楼面价排行 ;商业金融用地楼面价排行;商业金融用地楼面价排行; 受销售增速放缓，库存累积增长，资金链紧张影响，绿城、滨江2011年土地市场零成交。; 受销售增速放缓，库存累积增长，资金链紧张影响，绿城、滨江2011年土地市场零成交。;（二）杭州2011年度房地产市场总体情况回顾;数据来源：统计公报，以上数据指大杭州地区范围。;数据来源：CRIC，上表数据指杭州八区（包括萧山、余杭）;2011年月均成交 19.95万平方米 ;2011年供应量月度逐步增加，成交保持低迷; 截止10月底，主城区主要供应量集中江干区、下沙区，分别为88.49万平方米和74.52万平方米，其次为西湖区；主要成交量也同样集中于上述三个区域，分别为50.93万平方米、45.56万平方米、35.33万平方米；而价格方面，上城区价格最高，平均成交价格为31893元/平方米，其次为下城区25842元/平方米、江干区为24955元/平方米。;数据来源：透明售房网;按项目成交面积排行表（2011.1.1-11.30）;按项目成交价格排行表（10套以上）;3、成交楼盘排行;;;（三）区域成交及主要楼盘市场表现;市中心板块;市中心板块;大城西至绕城以内;6、典型热销楼盘分析;申花板块;6、典型热销楼盘分析;桥西板块;6、典型热销楼盘分析;城东新城板块;6、典型热销楼盘分析;滨江板块;6、典型热销楼盘分析;6、典型热销楼盘个案分析;产品配比（㎡）;6、典型热销楼盘分析;6、典型热销楼盘分析;6、典型热销楼盘分析;6、典型热销楼盘分析;6、典型热销楼盘分析;6、典型热销楼盘分析;四、2012年房地产市场的展望与应对;1、宏观调控的深层次原因分析;2、2012年度宏观经济走势预测;3、房地产行业的关联性效应增加了调控操作的难度; 高通智库观点： 1、本轮调控演化的责任划分，货币超发对房地产过度支持是主因。 2、当前房企的困境则在于房企的非审慎决策下的过度扩张，而难于抵抗信贷对房地产的快速收缩。 3、现今内地房地产市场已经完全是一个“政策市”，银行在信贷额度和行政指导下，表现的“有心无力”，市场机制完全失灵。 未来能改变这一切的仍在于政策。 1、从市场合理调节的角度，平稳的收缩货币超发造成的资产价格泡沫是理想的选择，但当前政策过于行政化。 2、同时，经济对房地产的依赖，可能再次使政策反复。 但行业的整体运营环境在明年肯定会发生改变，如何改变，更加值得探讨。; 2012年宏观政策及房地产市场预测参考观点一： 1、 2012年的房地产市场，将是平衡再生的一年：政策面从失衡回归平衡，基本面也将从调整走向逐步的供求平衡。 2、市场趋势：上半年将处于明显的再库存状态，持续供大于求。开发商资金链的更趋紧张、存货的持续上升、观望情绪的弥漫，将使得房价逐步下降。预计度过一季度价跌量跌的最艰难状态，伴随信贷的实际宽松，随着价格的有效调整，将迎来销量的小幅回升。在2012年中期左右，有望逐步出现供求的平衡。 3、政策面基本预判：2011年四季度开始宏观货币信贷预调微调的宽松，地方政府对自主行业政策逐渐有条件松动；在2012年上半年基本面继续调整压力下，中央行业政策有望在中期前后出现局部松动，但全局松动困难。; 2012年宏观政策及房地产市场预测参考观点二： 1、