房地产市场分析及三江项目物业发展建议.pptx

1/30/2021;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向;普润地产对于三江地产 ● 通州项目目标的理解;;报告目录：;1、通州房地产市场研究;高速发展;从城市化水平上看，通州房地产市场正处于快速上升阶段;住房支出比重与恩格尔系数; 南通房地产投资逐年快速增长，特别是从05出现井喷现象，增长幅度均为222.5%；房地产开发进入新一轮开发阶段。;通州土地市场从2003年开始大幅度提升，出让类型主要集中在商住和工业用地，工业主要集中在通州经济开发区。;2006－2007年11月，通州出让的土地主要集中在开发区和城区，其余下属镇区都比较均衡； 土地出让的类型主要为商住用途，其次为商业用地，居住用地分列其后； 商住类用地大多数都分布在通州下属的镇区。;房地产开发指标　;宏观市场总结;各板块分析;两大板块特征;各板块主要楼盘：;典型楼盘分析——中瑾?世纪城;典型楼盘分析——江海?皇都;典型楼盘分析——首府名邸;典型楼盘分析——星湖?城市之星;典型楼盘分析——万豪公寓;通州各楼盘比较;1;2006－2007通州开发区出让土地明细;板块分析总结;2、项目属性和相关策略分析;区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法;面临的困局：项目拥有稀缺的区位优势，具备发展高档物业一定的条件，但项目规模小，稀缺性景观资源缺乏，如何体现其都市中心的尊贵品质是其核心问题。;面临的困局：受用地性质以及政府要求限制，本项目物业类型为混合型项目，如何提升各物业类型的档次特别是住宅部分的形象是项目的关键。;项目收益： 根据贵司发展考虑，办公楼部分属于长期持有物业，且考虑到为市场空白，收益基本稳定；商业价值有待于市场培育；从短期来看，住宅售价的高低直接决定了项目的收益，而售价的高低绝大部分取决于物业档次。;客户分类;1、规模小、稀缺性景观资源缺乏不利于豪宅的打造； 2、混合型物业类型影响住宅社区档次的提升； 3、如何利用低成本高效功略提升住宅物业档次； 4、如何提升产品核心竞争力，弱化劣势，打造住宅特色。;总体而言，高档楼盘主打景观等外部资源和社区规模，对产品自身关注较弱． 户型：功能性为主，基本上方正实用，基本无创新．赠送面积较少，以凸窗主．一些大户型，户型结构布置不够紧密，空间浪费较严重．部分户型出现超大阳台，但其实用性不强． 建筑园林：基本以功能型为主，品质感不强，缺乏主题特色．尽管一些高档楼盘有一些主题园林的说法，但展示较少，推广流于空洞言语 配套服务：在高档楼盘少量配套会所．功能性为主，缺乏特色．;分项内容;客户导向：为客户量身打造高品质、人性化的尊贵都市社区 利益导向：低成本高形象，产品略胜一筹策略 市场导向：产品全面升级换代，打造其产品核心竞争力;利益导向;客户导向：高品质、人性化的尊贵都市社区;吸引人流商业空间的打造，人性空间打造;吸引人流商业空间的打造，可逗留性广场休闲空间;;住宅楼底层局部架空花园和商场顶层屋顶花园，营造环境优美的立体景观空间．;尊贵主题景观;品质感的立面形象;户型舒适性;提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区分，提供给住户一种更富趣味的居住情景和尊贵感。;扩大人们普通的尺度感觉，产生较强的视觉冲击力，提高居住舒适性。以此可作为楼王户型的组合元素;社区领域感;豪华的中心会所形象和概念也是豪宅所必须元素．;人性化细节设计;品牌物业服务;公共部分;相对低成本但能出品质效果;相对低成本但能出品质效果;市场导向：全面超越，打造核心竞争力;;售楼处区域的商业包装展示，有利于营造氛围，提升项目的价值;营销中心（中心会所）及核心区域景观展示、样板房;指示标志系统;提供装修套餐 ;;我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即在控制成本的前提下，最大化客户附加值的因素。;;物业发展建议——高密度豪宅攻略;建筑设计原则： 1、住宅布局稳重大气，轴线感强，符合豪宅布局的一般规划，打造其尊贵感。 2、住宅户型分布与其价值分布相符。同时注意楼王的打造。 3、商业最大化，以打造特色商业，符合其价值分布规律。;总规划攻略——外立面分析;总规划攻略——外立面建议;公建类外立面提升住宅项目形象;现有户型分析: 卫生间暗间可以通过开凹槽解决,但空间布局不合理必须对户型重新排布设计; 户型的舒适度以及豪华程度并不仅取决于面积的大小,而更注重功能的分布.;户型研究——户型功能级别定位研究;户型;尊贵身份与气质的表现：入户挑空大厅步入式衣帽间;尊贵身份与气质的表现：电梯直接入户客厅270度观景大窗专设佣人出入口;户型“增值元素”参考（１）屋顶花园、入户花园、结构面积;入户花园提供了一个可以过渡的空间，具备会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了业主的生活;户