房地产开发流程及相关法律实务.pptx

;讲授目录 一、房地产开发行政审批概述 二、房地产开发公司设立与资质管理 三、立项环节行政审批 四、规划环节行政审批 五、用地环节行政审批 六、设计、施工与验收环节行政审批 七、建设项目并联审批制度;一、房地产开发行政审批概述 提示：房地产开发行政审批特点及框架 （一）房地产开发行政审批与行政许可 1、概念：房地产开发、行政审批、行政许可 1）房地产开发：根据《城市房地产管理法》第2条第三款规定，其是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。即以土地和房屋建筑为对象进行的建设行为。 2）行政审批：是指行政审批机关根据自然人、法人或者其他组织依法提出的申请，经依法审查，准予其从事特定活动、认可其资格资质、确认特定民事关系或者特定权利能力和行为能力的行为。;3）行政许可：是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。 2、房地产开发与行政审批、行政许可三者关系 行政审批与行政许可大同小异，其不同之处在于： 第一、行政许可与行政审批调整范围的大小不同。 行政审批调整的范围大于行政许可，行政审批包括内部 行政审批与外部行政审批，而行政许可主要指行政 机关的外部行政行为。 第二，外部行政审批的大部分内容与行政许可重 叠，但外部行政审批并不等同于行政许可。 第三，行政审批的程序要求不太严格，而行政许 可必须遵守法律规定的程序，行政相对人有较大的参 与权。 房地产开发既包括行政许可的内容，同时也包括部分 行政审批的内容。;（二）房地产开发行政审批特点 1、涉及法律多 2、地域性强 3、政策变化快;（三）房地产开发行政审批框架 房地产开发公司的设立 房地产开发公司资质管理 建设用地使用权的取得 选址定点 项目立项 用地规划许可证核发 建设用地使用权证书核发 工程设计方案审查 工程初步设计审批 项目总投资概算审批 城市房屋拆迁许可 施工图设计审查 建设工程规划许可 施工准备阶段管理 建设工程过???管理 工程竣工验收与备案 商品房销售与初始登记 物业管理 ;二、房地产开发公司设立与资质管理 （一）房地产开发公司设立 1、房地产开发公司概念及特点 1）房地产开发公司概念 《城市房地产管理法》第二十九条规定：房地产开 发企业是以营业为目的，从事房地产开发和经营的 企业。建设部《房地产开发企业资质管理规定》第 二条规定：房地产开发企业是指大城市及村镇从事 土地开发、房屋及基础设施和配套设施开发经营业 务，具有企业法人资格的经济实体。因此，一般认 为房地产开发公司是指依法成立，以营利为目的， 从事房地产开发经营业务并具有法人资格的经济组 织。;2）房地产开发公司的特点 具有法人资格的经济组织； 有严格的资质要求； 以营业为目的； 主要业务是房地产开发经营； 实行归口管理。;2、内资房地产开发公司设立 名称核准 资质初审 工商登记 税务登记 备案登记（暂定资质） 3、外资房地产开发公司设立 1）外商投资产业分类 鼓励、（允许）、限制、禁止 2）与内资房地产开发公司设立异同 名称核准 （外资审批） 资质初审 工商登记 税务登记 备案登记（暂定资质）;3）外资房地产公司分类 ①中外合资房地产开发公司 概念：是指为了扩大国际经济合作和技术交流， 外国公司、企业和其他经济组织或个人按照平等互 利的原则，经中国政府批准，在中华人民共和国境 内，同中国的公司、企业或其他经济组织共同举办 的房地产合营企业，在中国境内从事房地产开发、 经营、管理和房地产综合服务等业务，其是具有中 国法人地位的房地产经济实体，是我国利用外资进 行房地产开发的一种重要形式。 审批机关：商务部及省级人民政府 审查程序：申请、审查、批准（3个月）; ②中外合作房地产开发公司 概念：是指外国公司、企业、其他经济组织或者 个人同中国的公司、企业、其他经济组织或个人按照 平等互利的原则，依中国法律在中国境内共同举办 的，以合同约定合作各方权利义务，专门从事房地产 开发经营活动的企业组织。是契约式或非股权式合作 性开发公司，可以是企业法人，也可以是非企业法 人。 审批机关与程序与上述基本一致（审批时间45天）; ③外商独资房地产开发公司 概念：是指依照中国法律在中国境内设立的全部 资本由外国投资者投资，主要从事房地产开发经营 活动的企业法人组织，不包括外国企业和其他经济 组织在中国境内设立的分支机构。 审批机关程序与上述相同（审批时间为90天）; （二