房地产项目经济测算培训.pptx

;;;;;;;;;;;; 对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成： 土地费用 前期工程费 房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费） 期间费用（管理费用、销售费用、财务费用） 开发期间税费 其他费用 不可预见费等;估算： 开发项目土地费用：指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。;土地征收拆迁费 ：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 土地出让地价款 ：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。 土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地 的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。 土地转让费 ：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。 土地租用费 ：是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。 土地投资折?? ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。 ;一、竞价购买;二、市场比较法;三、成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。 新开发土地的一般地价公式： 地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益=成本价格＋土地所有权收益 即（土地取得费+土地开发费+利息+利润）*10%--30%的增值收益率 ;四、基准地价系数修正法：通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。 基本公式如下： 土地价格=基准地价×(1±K) 式中： Ｋ=基准地价修正系数 ;;序号;三、房屋开发费—基础设施建设费 ;三、房屋开发费—基础设施建设费 ;三、房屋开发费—公共配套设施建设费;特别说明：开发间接费用;四、管理费用 ;五、财务费用 ;六、销售费用 ;六、销售费用 ;七、开发期税费 ;八、其他费用;九、不可预见费 ;十、小结;;项目收入的关键要素;一、开发计划;某项目案例;;二、销售计划;40;序号;定义：根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出估价对象的比准价格。 市场比较法定价过程：①搜集交易实例，②选择比较实例房地产，③建立价格可比基础，④比较实例的比较和修正，⑤确定该房地产的比准价格 计算公式： PD＝PB×A×B×D×E。式中： ;;概念：是预测估价对象的未来收益，然后用报酬率或资本化率将其转换为价值，是从未来的角度评估房地产的价格。 适用：酒店、公寓、写字楼等投资性物业。 公式：房地产的价格=预期净收益/报酬率或资本化率。 说明： 实际操作过程中，测算净收益要包括土地使用权的价值和地上建筑物的价值，要综合考虑经济年限、空置率、残值率等复杂因素，同时报酬率或资本化率的确定还要考虑净现值因素，在此仅了解概念，不作解读。 ;定义：房地产开发过程中发生的各种费用加和的一种方法。 新建：取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由如下7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。 基本公式：新建房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理