2021年四川房地产估价师考试考前冲刺卷（8）.docVIP

四川房地产估价师考试考前冲刺卷（8） 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。 A：确定估价时点在先，得出评估价值在后B：得出评估价值在先，确定估价时点在后C：确定估价时点与得出评估价值同时进行D：确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：A 2.经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。 A：相互影响性B：寿命长久性C：数量有限性D：保值增值性E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：A 3.某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5％，该商铺实际增值额为万元。 A：610．00B：619．05C：650．00D：761．90E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B[解析]，，，该商铺的实际增值额=3000×20．63％=619．05(万元) 4.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。 A：挂牌底价B：正常市场价格C：竞买人可承受的最高价D：最可能的成交价E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：C 5.在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。 A：建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B：建筑物重置成本和重建期间的经济损失C：建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D：建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B 6.某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的价格为元／㎡。 A：3439B：3473C：3508D：3608E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B[解析]该期房目前的价格二现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿=(元／㎡) 7.下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。 A：朝向B：楼层C：方位D：交通条件E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：D[解析]区位因素中位置因素包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向和楼层。 8.影响某套住房的实物因素不包括。 A：装修B：户型C：层高D：楼层E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：D[解析]建筑物实物因素包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局；楼层属于房地产价格影响因素的区位因素。 9.某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％。该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是。 A：维持现状B：改变用途C：重新装修D：重新开发E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B[解析](1)重新装饰装修的条件是：(装饰装修后的房地产价值-装饰装修的必要支出及应得利润)＞现用途下的房地产价值(万元)＞5000(万元)，重新装饰装修比维持现状更有利。(2)改变用途的条件是：(新用途下的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)＞现用途下的房地产价值(万元)＞5000(万元)，改变用途比维持现状更有利。由上可见，改变用途后房地产价值最高，因此，该宗房地产的最佳利用是改变用途。 10.下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。 A：因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价B：因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估C：因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D：因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：D 11.运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。 A：正常B：较低C：平均D：较高E：工业用地的监测点评估价格 参考答案：B 12.关于市场法的说法，错误的是。 A：测算结果容易被人们理解、认可、接受B：测算结果有时并不一定是合理、真实的C：需要估价师对当地房地产市场行情有足够的