某时代广场项目商业调研报告.ppt

八、开业倒计时计划 筹备期 招商期 商业招商 市场调查、 商业规划 装修期 招商团队、 管理团队 组建 开业期 项目营 销推广及 房产销售 组织架构 完善与人 员招聘培训 试营业与 开业庆典 活动筹备 商品 组织 商场美化 开业营销 筹备 开业庆典 及促销活动 物业 工程 建议 招商 方案 销售 方案 主力 店签约 品牌 招商 签约 项目 营销方 案制定 与推广 装修 监督 验收 人员 招聘 培训 根据招 商情况 实时进 行房产 销售 营销 筹备 谈判 试营业 现场 布置 营销 到位 总结 调整 2008年4月 7日至5月31日 2008年6月 1日至8月10日 2008年8月 10日至9月20日 2008年9月 20日至28日 商户 装修 合同 签订 结束 8、目标市场定位 以商务消费为主，兼顾 家庭消费的中高档综合百货 家庭月消费 1000元-2000元 18-45岁 高中/中专 偏上 女性 占比大 企业员工 公务员 年龄 学历 性别 职业 消 费 各项人流细分 商业 酒店 写字楼 互动互利 六、项目商业规划建议 1、功能组合 以购物为主， 餐饮为辅， 兼顾休闲娱乐的 中高档综合商场 购物 休闲餐饮 儿童、家居、音像、家电等 美食小吃 男女服饰、运动休闲装 珠宝、化妆、皮鞋、皮具 知名快餐 超市大卖场 网吧、影院等 1、项目商业形象全面实现； 2、业主自持一层、二层，招商经营压力小； 3、三层、四层销售部分单价相对较低，销售门槛低，消费范围大。 方案一：项目全面 招商，整体开业。 销售项目三层、四层。 1、项目整体招商难度大，品牌质量难控制； 2、未来经营风险较大； 3、四层因楼层高，销售单价较低，利润不高； 4、工程进度方面必须保证2008年8月10日前交付使用； 5、人员招聘、培训时间较短，压力大。 2、商业布局规划 优点： 不足： 四层：美食小吃、童装、玩具、床品、 羊绒羊毛、网吧、影院、休闲 三层：休闲装、运动装、男装 二层：少女装、淑女装、贵妇装、 饰品类 一层：珠宝、化妆品、鞋类、皮 具箱包 负一层：超市大卖场 方案一：业态规模规划 合计23595㎡ 4791㎡ 5155㎡ 4539㎡ 4546㎡ 4564㎡ 一层 二层 三层 四层 珠宝 化妆 女鞋 男鞋 箱包 金伯利、戴梦得、金鑫、 老凤祥、六福、 兆亮、 中宝 …… 欧莱雅、玉兰油、羽西、 美宝莲、 兰姿、 蝶妆、 清妃 …… 百丽、 千百度、星期六、接吻猫、 富贵鸟、 卡弗尔、 达芙妮 …… 金利来、 梦特娇、 圣大保罗、红蜻蜓等 皮鞋 金利来、 保罗、 鳄鱼恤等 箱包 代表品牌（一层） 少女 装 淑女装 贵妇装 休闲装 衣恋、 艾格、 拉夏贝尔、 播、 双星宝贝、阿依莲、 ADA …… 歌力思、天恩、 名师路、影儿、 百图、 季后风 …… 哥弟、 声雨竹、 菲姿、 斯尔丽、欧尼雅、 纤、 红人 …… 真维斯、 佐丹奴、 美特斯·邦威、 以纯、 唐狮、 罗宾汉、 百世吉、 卡丹路 …… 代表品牌（二层、三层） 男 装 运动装 儿童床品 羊绒羊毛 金利来、 顺美、 雅戈尔、 罗蒙 利郎、 九牧王、 虎都、 …… 耐克、 阿迪达斯、KAPPA、 李宁、 彪马、 乔丹、 百事 …… 史努比、米奇、 巴布豆、 阳光宝贝、 梦洁、 馨亭、 安睡宝、 富安娜 …… 鄂尔多斯、 鹿王、 春竹、 日神、 米皇、 雪莲、 珍贝、 梦特娇 …… 代表品牌（三层、四层） 1、项目整体招商难度降低； 2、经营风险较小； 3、销售利润增加； 4、房产销售收入可以贴补经营、营销投入。 . 项目一期先开业， 二期待一期经营 半年至一年后再定。 1、项目商业形象不能全面实现； 2、工程计划需重新调整。 优点： 不足： 方案二： 四层：美食小吃、休闲、娱乐 三层：休闲装、运动装、男装 二层：少女装、淑女装、贵妇装 一层：珠宝、化妆品、鞋类、皮 具箱包 负一层：超市大卖场 方案二：一期商业业态规模规划合计约15339㎡，项目二期业态规划根据一期经营情况待定 3091㎡ 4791㎡ 2475㎡ 2482㎡ 2500㎡ 一层 二层 三层 四层 珠宝 化妆 女鞋 男鞋 箱包 金伯利、戴梦得、潮宏基、明牌、 六福、 兆亮、 瑞恩 …… 欧莱雅、 玉兰油、 羽西、 美伊娜多、 水之澳、 ZA、 露华浓 …… 百丽、 千百度、星期六、接吻猫、 卡弗尔、 达芙妮、 黛安娜 …… 金利来、 梦特娇、 圣大保罗、红蜻蜓等 皮鞋 金利来、 保罗、 鳄鱼恤等 箱包 代表品牌（一层） 少女装 淑女装 贵妇装 休闲装 衣恋、