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;华北水暖城运作思路;水暖城运作24字方针:
运营为主,打造人气(一期);
招商跟进,建立信心(二期);
着力销售,迅速回款(二期)。
;第一章 项目现状 ;水暖城1期状况分析:
1、水暖城一期10年5月开盘销售,一楼(398套,1万㎡)、二楼、三楼(共
计500余套,4万㎡)单独销售,目前剩余二、三楼铺子50余套;
2、项目一期于11年年初开始小范围招商,下半年招商力度加大,取得不错成
果,一楼底商将近招满;
3、项目一期于11年10月29日开街,开街后开发商要求商户早九(开门)晚五
(关门),开街后人气不足,门可罗雀,目前大部分商户已经关门停业;
4、项目一期招商政策:3年免租
5、推广定位诠释模糊,许多宝坻客户不知道水暖城到底什么。;现状描述:
人气不足,开街半年商铺开业不足2成 ;小结:
由于宝坻商业投资市场及价格原因,项目一期销售情况良好;3年免租政策吸
引相当一批商户入驻,但由于宣传推广力度不够,造成人气不足,目前多数商
户选择闭门停业;;反思?;商业地产开发、经营属于高风险、高技术的地产开发种类,涉及商业定位、
推广经营等商业领域。影响商铺招商、销售的因素有很多,但关键还是生意
机会是否足够?投资回报是否有保障?投资是否具有增长空间?……
而所有的前提是这里能否做旺?由谁来做旺?只有经营有保障,经营者才能
获取投资收益,租金才会上涨,物业才会增值!;;在一期招商取得不错成果的情况下,首先我们应该
运营为主,打造人气
通过统一的运营管理,将项目一期市场做活,为二期销售做好铺垫!;第二章 项目2期市场定位;一、本项目SWOT分析
优势分析
本案面积达15万平米,体量适合专而精物流批发市场。
交通方便,京哈高速,津蓟高速尽在咫尺,紧邻宝坻主干道津围线、,便于
大型的物流车辆进出,有利于市场发展。
政府将在水暖城周边规划汽车总站和公交车站,可建立进入城区通道和周遍
地区的辐射以及人气的提升。
地块平整,没有死角,易于整体规划布局
;劣势分析:
本案处于宝坻城区边缘,目前没有形成商业氛围,项目的成功需要我们孤
军奋战???
地处宝坻城区东部,与城市开发方向宝坻南城相背,不是城市发展方向。
目前临街商业和商业综合体是宝坻投资的热点,人们对专业市场投资兴趣
不高。
宝坻城区内拥有中、小型的水暖建材批发零售部,对宝坻的零售客户进行
拦截。;机会点分析
宝坻位于京、津、唐三角的中心腹地,可以辐射整个京津冀地区。
本案处于海滨国际物流城内,海滨国际物流城是宝坻政府重点扶持项目之一,
政府将提供最优惠的政策。
本案现有情况便于整个市场的统一科学规划,可规避宝坻水暖建材市场存在
的现有问题。;威胁点分析:
天津市区和北京地区都拥有多个大型的建材市场,并且在当地拥有一定的影
响力,本案与其他市场的正面竞争存在一定的风险。
巨龙城的操作失败对整个市场造成了非常大的负面影响,是投资者和经营者
对新建市场丧失信心,对本案的推广和销售造成很大的阻力。
一期如若不予运营管理,必将对2期的推广和销售造成很大的阻力。
;小结:
根据对本案的SWOT分析后可以得出:
1、本案以15万平米超大规模入市,以紧邻京哈、津蓟高速公路的出口处的交通优势,同
时借助于宝坻在整个京津唐地区的辐射力和影响力,发展物流与大型专业市场,具有一定
的可操作性。并且本案处于海滨国际物流城内,海滨国际物流城是宝坻政府重点扶持项目
之一,政府将提供最优惠的政策。
2. 现有的专业市场已经逐渐老化,同时宝坻政府将对城区内进行规划,把零散的水暖建材
商户进行集中,进行科学的统一管理,而本案作为一个新起的专业市场,必然在运作模式
和管理上带给商户一个新的期望值,将吸引更多的商户进驻。
3. 本案离城区较远,零售业发展将受到一定影响,借助高速优势可以先发展批发业预热整
个市场,而随着政府在本案附近规划的公交总站建成,可进一步发展零售市场增加人气,
为商户带来更多利润空间。
4. 由于巨龙城的操作失败,是投资者和经营者对新建市场丧失信心,对本案的推广和销售
造成很大的阻力,也将对本案的发展带来一定的不利影响。
5. 本案所出的地理位置与宝坻向南发展的城市规划存在一定偏差,而且目前宝坻的投资热
点集中在南城的临街商业和商业综合体,从而对专业市场的投资兴趣不浓。
;二、项目市场定位分析
【提 示】
一期宣传推广略显不足,二期项目仍以整体宣传为主;
项目总面积达到15万㎡,对于专业市场来说,其体量不大。因此在整个项目
的经营定位,建议只按照一种经营业态来定位,做到小而专,差异于整个京津
冀市场。;
从本项目所处的地理位置、权属关系、交通条件、商业基础和自身所具备的规模
来看,由于缺少必要的人气和交通条件,住宅项目、零售类产业基本上没有可操
作性。
因此,本项目整体市场
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