第五章房地产融资.pptx

第五章 房地产融资;二、房地产融资的分类 1、按融资的性质可分为自营性和政策性金融 2、按贷款的性质可分为房地产开发贷款和个人住房贷款 2、按融通方式可分为直接融资和间接融资 三、我国房地产融资分析 1、房地产开发融资 房地产开发资金主要来源有：企业自有资金 银行贷款、定金及预付款、外资、债券等。;表1 房地产开发资金来源表 亿元;2003年房地产开发资金来源构成图;2004年房地产开发资金来源构成图;2005年房地产开发资金来源图;2006年房地产开发资金构成;2007年房地产开发投资37257亿元；约48%来自预售收入55% 来自商业银行贷款;2008年8月底资金主要构成;房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。 直接融资的主要形式：股票融资、债券融资、房地产投资信托和外资等，但占的比例相当小。以上市房地产公司为例，目前房地产上市公司为66家，仅占房地产公司总数的4.7%左右;债券融资2005年为5.61亿元,占0.026%。 ;2、个人住房贷款 主要包括经营性的个人住房贷款和政策性的 个人住房贷款（主要是公积金贷款）。;2007年住房抵押贷款余额占GDP比重达到12.3％（3032.2/27774.7），占银行贷款余额10.92%。;年; §2 房地产开发间接融资 一、房地产抵押的含义及特征 1、含义 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方 式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 2、特征 特定性 不可分性 从属性 物上代位性 ;二、房地产抵押的类型 房地产抵押 在建工程抵押 预购商品房贷款抵押 最高额抵押 三、可以设定抵押的房地产 建筑物和其他土地附着物； 建设用地使用权； 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； 生产设备、原材料、半成品、产品； 正在建造的建筑物、船舶、航空器； 交通运输工具.;四、不能抵押的房地产 土地所有权； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，（乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押）； 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 所有权、使用权不明或者有争议的财产；;依法被查封、扣押、监管的财产； 依法不得抵押的其他财产 。 五、房地产抵押的有关规定 同一宗房地产可以设定多个抵押权 几宗房地产可以一并抵押 部分产权的房地产只能以抵押人自已可以处分 和收益的份额为限设定抵押 租赁权对抵押权的影响 抵押权对房地产转让的影响 抵押设定后,地上新增房屋不属于抵押财产;抵押期间问题 绝抵合同问题 抵押财产不属于破产财产 抵押房地产的拍卖问题 保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市价的80%；若出现流拍，每次降低的数额不超过前次保留价的20%。但拍卖最多不超过三次,每次流拍后再次拍卖应在60日内进行。 保留价、起拍价由委托人、拍卖行确定 法定优先受偿权问题 ; 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 （1）建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，其优先权的期限为6个月，自工程竣工之日计算。 （2）处分费用（诉讼费用、评估费用） （3）拍卖佣金 拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；超过1亿元的部分，不得超过0.5％。 （4）交纳二税一费（经营性用房的房产税） （5）相当于该地块的土地使用权出让金(若土地为划拨）;注意（1）消费者交付商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 （2）人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期 ；期满后，可强制迁出，若被执行人无法自行解决住房的，申请执行人应提供临时住房；若被执行人属于低保的且无法自行解决住房的，人民法院不应强制迁出。 ;六、抵押房地产处分价款的分配 抵押房地产依法处分所得价款的分配原则和分配顺序是： （1）支付处分抵押房地产的费用； （2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；这主要包括：营业税、城市维护建设