合肥鸿路八度空间营销沟通方案_87P.pptxVIP

;PART 1 我们所处的战场;大盘！没有最大只有更大！;本案目前现状;1 .无论房产形势好坏与否，任何仅在概念和推广方面的的长袖善舞都不具备实际的正面意义，时间越长，死盘几率越大。 ▲ “直升机看房” 火不了几天，与实际生活相脱离的“意大利”市场认同度也低的可怜！ 对于区域内的项目而言，所谓的大盘成本摊薄优势根本不是优势。没有需求推动，成本根本无法摊薄。（如何发现、引导、创造需求？） ▲ “如何发现、引导和创造需求是摆在我们面前的迫切问题！ 价格策略的逐渐拉高化为泡影。拉高拉低无法触动需求。 ▲ 除了运用价格杠杠，我们还能以什么作为有力的逼定武器？ 建材成本的变化系数扑朔迷离。（阿奎利亚三期12栋高层封顶已近半年，迟迟不敢公开，而预计资金沉淀周期将超过一年半。） ▲ 什么样的手段才能实现我们所预期的滚动式开发？ 投资客群根本不屑该片区，大盘优势丧失托盘基本。 ▲ 这样的郊区大盘如何有效聚拢人气，使之避免成为一座空城、死城？;PART 2 成功者是怎么成功的？;成功的郊区大盘寥寥可数;1、基于城市价值角度的拔高定位。 ;消除陌生感的四大措施;本案分期规律（谨供鸿路置业自选）;PART 3 我们的目标是什么？;1-房地产市场的敲门砖 [品牌战略层面] 2-产品实力区隔，构成溢价标准 [销售执行层面] 3-鸿路资源优势的确立 [战略营销层面] ;;;鸿路·八度空间的显著特征 超强大的产品力+丰富的产品感受;;产品的“蓝海标杆” [目标达成的产品塑造条件] 引导、引爆消费者的居住感受 产品价值+居住价值+精神价值联动 经济效益、社会效益双丰收;1-产品线狭窄[狭窄的产品线势必导致同样狭窄的客户来源] 2-同质化严重[同质化的最后途径就是价格战，利润高企的最大障碍] 3-缺乏排他性的策略承载物[缺乏排他性的策略承载物就无法吸引市场关注] 4-平实中庸的总规; 关于战略思路这样的大问题，融景旗帜鲜明的提出自己的观点，不是看 自己愿意哪条路，也不是看哪条路好走，更不是拍脑袋先走一条试试看，如 果走不通再换一条路——如此温吞市场，根本没有时间和容量来稀释我们犯 下???错误。而是要和我们的“衣食父母”联系起来，答案：看客户希望我们 走哪条路。 　;PART 4 我们的客户是谁？;城市无业、失业和半失业人员阶层;目标客群定位;目标客群定位;目标客群定位;1、也追求事业成功，但常为金钱所累； 2、也热衷品牌，但不会为了名牌省吃俭用 3、不追求刻意，主观意识稍差； 4、不是叛逆者，但坚持自己的生活准则 5、不是腰缠万贯，但渐渐注重生活品质 6、不会夜夜笙歌，但也喜欢社交约会、呼朋唤友 7、他们的消费心理中，“刻意体现品位”占据较大比重。;或者脱乡入城，或者自我独立，或者改善居住质量;PART 4 USP落定和组合拳; 项目四大核心： 核心优势(S)：超强价性比产品（可能优势）、产业依托优势； 核心劣势(W)：区域版块认知度低,“远”之心理抗性一直得不到有效弱化 核心机会(O)：由刚需型向产品型过渡的中级市场赋予的机会； 核心威胁(T)：同等定位的项目过多，人民内部斗争激烈。 核心竞争力设计方向（融景建议） 短期: 依托产业优势，以超强大的产品力实现速度突围！ 中长期: 对“远”这一心理抗性进行持续不间断的弱化;（一）相对比较丰富的产品线（一期） 说明： 试探型市场需要：物业类型丰富，测试市场需求，为后续开 发思路做调整依据。（详细配比附后。） （二）“偷面积”赋予强大的赠送属性 说明：竞争差异化需要；客户务实消费需求；销售逼定需要。（可提供细化借鉴） （三）钢结构住宅差异化占领形象高点 说明：独特承载策略需要；地产开发品牌和产业品牌联动需要；项目品质暗示需要！ （四）小商走前，大商在后保证开发利润 说明：降低财务风险需要；商业氛围培育需要；提升商业溢价需要！;方向;其一，偷出了容积率。这一点才是偷面积最核心的作用。在合肥房地产市场、在本案所处的这样一个地块之单价提升有限的情况下，可以通过这一点给开发商提供更多的盈利空间。 其二，有理有据的提高了单价。因为我们不可能把赠送的部分毫无利润或者只赚回成本的送给消费者，这一点对于大多数喜欢占便宜或者说极端务实的二三线城市客户而言，其说服力更强。偷了容积率，就必须要把合理的利润率加上去，要不追加的建筑成本投资毫无意义。 其三，变相降低总价。比如原本110平房的房子，我们一定要做到90+20,其中20是偷出来的。其总价必定低于同样不偷面积的110平米产品。提供总价让利，给到客户实惠，这才是吸引大多数客户的实际吸