天津_住总集团_武清低密度项目营销策划方案_211PPT_2.pptxVIP

住总集团 天津武清项目营销策划方案 UANDS优仕地产 二零零九年十月;2;3;4;5;6;7;8;9;10;11;12;;第一部分 项目营销目标的理解;15;16;17;天津;国家战略——中国经济第三增长极;《天津市城市总体规划（2005-2020）》;环渤海经济圈的“双核” 京津一体化;22;天津宏观经济分析结论;天津政策环境分析结论;天津房地产市场环境分析结论——一级市场;天津房地产市场环境分析结论——二级市场;27;28;29;;京津高铁唯一经停站武清：18分钟北京，10分钟天津;讨论：首都第二机场？;91年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区； 总规划24.8平方公里； 五大产业优势：汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息。;34;武清宏观经济分析结论;武清房地产市场环境分析结论——一级市场;武清房地产市场环境分析结论——二级市场（一）;武清房地产市场环境分析结论——二级市场（二）;武清房地产市场环境分析结论——二级市场（三）;武清房地产市场环境分析结论——二级市场（四）;潜在需求供给统计表;42;43;;区域位置——武清开发区中心，未来新城发展核心;交通环境——“枢纽”“新市政”;周边环境——“新”，生活氛围尚未形成;配套设施——周边资源匮乏，完全依赖新城中心区;外部影响因素——距京津塘高速仅70米;经济技术指标——区域内唯一低密度社区;共有5种产品配置： 小高层13-16F 花园洋房7F、5.5F 叠拼别墅5.5F 联排别墅2.5F 双拼和独栋2F ;户型面积区间：面积配比偏大，不同产品间存在内部竞争;建筑风格：美式风格，内敛低调，但缺乏标志性的气质;园林景观：水资源区域第一，“微湿地”生态领先;讨论：地热资源;56;开发成本分析——建面成本5126元，对销售价格要求高;开发资金计划分析：银行融资6个亿，对销售周期要求高;工程进度分析：滚动开发，对销售回款要求高;60;61;;63;64;实现目标的核心难点;区域认可度低，如何打造成为标志性项目？;项目开发条件要求较高，如何实现卓越的销售业绩？;68;69;70;71;72;“势”的挖掘;战略借“势”：天津;战略借“势”：武清新城;战略借“势”：武清开发区;讨论：战略用“势”;78;;软体区;软体区将成为武清开发区新时代的标志性建筑;软体区将迅速推动新城产业调整和升级;讨论：软体区的未来展望？;84;85;86;借势软体区，实现武清在天津的价值提升！;借势软体区，实现开发区在武清的价值提升！;89;90;91;92;93;天津人可能选择的5个吸引;天津人可以有的选择;吸引天津人的5个点，相比其他区域我们并没有明显优势。;97;98;京津走廊的人可以有的选择;100;101;102;周边郊县的人可以有的选择;104;天津人、京津走廊的人、周边郊县的人;106;107;武清客群结构的金字塔思考;居住改善型需求的研究;改善型需求的研究;111;教师、员工、 “城市化”人群等;教师、员工、 “城市化”人群等;“投资价值”——客群定位;教师、员工、 “城市化”人群等;116;针对不同层次客群的需求，定位不同档次的产品。;共有5种产品配置： 小高层13-16F 花园洋房5.5F、7F 叠拼别墅5.5F 联排别墅2.5F 双拼和独栋2F ;针对不同档次的产品，定位不同的产品类型;叠拼的尴尬——形成内部竞争，且劣势明显。;.....;.....;销售面积全线下调，提高安全性和均好性。;客群与产品的对位;125;126;项目的核心产品优势;项目的整体定位;;;;;;134;开发目标;开发策略;低密度先行;B、E地块和F地块先行;现场形象先行;软体区先行;内部认购先行;探讨：操作的可行性;探讨：操作的可行性——定制销售;探讨：操作的可行性——定制销售;价格策略——思考原则;价格策略——销售速度与价格的平衡;价格策略——定价;基于项目成本和利润要求;基于市场竞争——已知潜在供给超过600万;基于产品定位的价格定位;151;总销售额：;;工程进度分析;销售计划：2010.7-2012.3 销售周期21个月;156;规划设计建议的思路;158;现有建筑设计;相比北岸尚层，产品升级的优势不明显。;建筑设计风格;建议风格： “托斯卡纳风格”或“西班牙风格”;163;164;洋房“别墅化”;166;167;联排“庭院化”;;别墅 “智能化” （双拼、独栋）;171;50米小高层——临京津塘高速，打造项目标识性;173;174;景观整体概念;176;湖——打造“环湖景观长廊”;水：“水系”的引入建议;引水系入一期，打造“河谷景观带”;水系溪谷景观 示意;;“桥”的设计建议;“桥”的实景效果;岛：依托水系 进行组团岛屿划分;景：景的层次—五重景观营造;五