中原XXXX年漳州诏安新城国际营销思路沟通.pptxVIP

从09年的救市到10年的刹车，然后调控政策开始不断打压，2011年全国楼市持续走低。;从去年的“一刀切”到“针对【合理需求】及【投机性需求】的差别待遇”，政策利好逐渐倾向于【刚需及改善型需求】。;相较于2011年，2012年诏安房价上涨300-400元/㎡左右。 客户主要以改善性需求为主，大部分为首套房，政策影响较弱。 诏安单价低于周边县城，有助于巩固本地客群。 诏安市场价格在3600-3700元/㎡之间。 客户对新城区的未来前景较为看好。;Analyze System;新城区竞品林立，未来2-3年市场放量主要集中在新城区，压力升级。;;个案分析——武夷名仕园;;武夷名仕园;武夷名仕园;;;武夷名仕园;武夷名仕园;;;项目商业单位分布及售价;武夷名仕园;;;;一、二期住宅售罄，三期住宅4月份已开盘，推售房源200套，主力户型为2房、3房。 项目吸引公务人员与个体户为主，购买属于刚需；周边乡镇居民购买以改善性住房为主。;武夷名仕园;武夷名仕园;由于县域整体发展相对滞后，缺乏拉动周边市场的功能，导致市场价格较低，无法突破。;区域以当地客群的刚需为主，县域外的客群较少；使得各楼盘的客户资源重叠，同时客户需求产品都以80-120㎡的2房、3房为主，客户竞争激烈。;市场解读;Analyze System;新城区是集居住、商业、酒店、文娱、休闲为一体的城市新中心。;2013年厦深高铁的开通丰满了城市区域价值，加强城市的可达性，提高人口流动频率；加强城市间的互动，拉动经济发展；对房地产业的发展亦将起到推动作用。;26万平米唯一城市综合体，产品涵盖小高层、别墅、商业、公寓、四星级酒店，2012年被列为漳州十大重点项目之一。;物业形态丰富，营销方式各有不同，后续项目划分销售的过程中需注意各业态营销方式的结合。;;项目解读;Analyze System;从市场和项目自身去看待本案，梳理本案的核心问题。;发挥项目优势、借助政府力量，强化区域价值，树立领导者的形象； 在竞争激烈的市场中，建立客户保障体系，突破市场价格壁垒！;Analyze System;突出项目优势，转化威胁，抢占市场。;;;项目价值体系的构建。;高度概括项目价值体系，归纳两大核心价值。;关于项目价值的思考与提炼——项目向区域借力的同时亦推动着片区的发展，相辅相成，共同成长。;;;核心价值的有效传递需要建立明晰的形象及推广调性。;一座城改变一座城市，西部新城文化生活中心的崛起。;项目形象的传播方式及诉求传达;项目形象的传播方式及诉求传达。;项目形象的传播方式及诉求传达。;;;关于客户拓展策略的思考;项目目标客群定位及竞品项目客户组成回顾;外部因素的影响：县域外围客户的大量入市可能性低;新城区竞争激烈，本地客户的抢夺战愈演愈烈。;项目体量大、业态丰富，蓄客存在压力。;项目总体客户来访量需要达到近20000批！;客户现状;通过项目口碑宣传、品质体验，提升客户项目认识，从而截留客户。;到乡镇中去，全面覆盖诏安市场，拓展潜在客户。;通过圈层营销，聚集外地经商人士，拓展中高端客群。;;推售原则;项目高层总套数为901套，以108-124㎡ 的3房为主。;根据工程节点及产品搭配，一期建议推售9#、11#、12#;后期推售根据产品好次搭配及丰富在售产品线原则，进行推售排布。;通过项目形象塑造、口碑建立、价值提升，中后期实现溢价后再行出售。;商铺销售模式罗列——纯销售方式;商铺销售模式罗列——带租约销售;商铺销售模式罗列——短期委托经营;商铺销售模式罗列——长期返租销售;商铺销售模式建议——本案根据物业分布差异，以纯销售结合短期返租模式，局部可借鉴带租约销售的部分形式，形成较为适合本案的经营模式。;根据本案商业中不同的形态、位置分析其价值，选取最为适合的销售模式;本案集中商业营销模式分解;策略方向将围绕解决如何帮助购房者“赚钱”并让他们相信可以“赚到钱”而展开。;提高投资回报，降低投资门槛：虚拟提高租金，树立标杆。商铺面积划小，降低门槛；统一管理，返还租金利润、保障投资回报。;坚定客户购买信心：通过品牌主力店的入驻树立商家信心；以双业态的联动增加投资保障；开发商保留部分商铺予以经营增加未来商业保障的可信度；引入专业管理团队，保障经营。;八大投资优势的有机整合，打造最具价值的城市商业核心！;策略方向：在完成商业价值导入及住宅热销氛围营造后，进行集中商业推售，实现价值最大化。;推售执行：依据产品价值，进行合理搭配，互相带动，实现热销！;尽管产品属于市场空白，但受限于当地房地产发展所处的阶段与趋势、客户需求、政策方向，更加于依托区域或项目成熟度的公寓产品，在项目后期进行推售。;蓄客量影响具体的推售，每阶段的产品推售需根据实际蓄客情况进行调整。;Analyze System;从知名度到美誉度，从理念导入到实