土地管理学讲义.pptxVIP

5.3.3 他物权设定登记7、土地使用权设定抵押权登记 土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。通过土地使用权抵押，债权人可以取得土地使用权的变价处分权和就卖得价金优先受偿权。土地使用权设定抵押权登记是对一已登记过国有土地使用权或集体土地使用权宗地上新设定抵押权进行的土地登记。（1）土地使用权设定抵押权的法律特征1）范围的限定性2）不动产一体性3）土地价值需评估4）受偿的优先性5）对抗第三人 5.3.3 他物权设定登记（2）../../../10年下/09/授课/土地管理/土地登记/抵押登记申请书.doc抵押权登记 土地抵押权设定登记申请人为抵押人(土地使用者)和抵押权人。依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。 申请登记时，申请人应提交的土地权属证明文件包括：土地使用权证、主合同和抵押合同、土地估价报告，以及下列其他相关文件：①以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额；②依法以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意抵押证明；③抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明；④以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。 在办理抵押登记进行../../../10年下/09/授课/土地管理/土地登记/抵押登记审批表.doc权属审核时，首先要确定抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致；其次要重点对土地使用权的审核。设定抵押权的国有土地使用权若为划拨的，则应按照土地行政主管部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额。5.3.3 他物权设定登记 设定抵押权的集体土地使用权应为乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权，依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权以及通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权。因处分抵押集体土地使用权涉及集体土地转为国有土地，集体土地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。第三，要注意抵押贷款期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。第四，抵押贷款金额应小于土地评估价值，抵押率应当符合金融部门的规定；一宗地多次抵押后，其抵押贷款金额的总和应小于土地使用权及地上建筑物价值。 土地使用权抵押权设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，土地使用权抵押权设定登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。同一宗地设立若干抵押权时，以受理申请的先后顺序进行审核、登记，抵押权的顺序以核准抵押登记的先后为序。 5.3.3 他物权设定登记8、土地使用权出租设定登记 土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。土地使用权出租设定登记是对已经登记过的土地使用权设定出租权的登记。（1）土地使用权出租的法律特征1）行为的法定性2）签订债权合同5.3.3 他物权设定登记（2）土地使用权出租设定登记 土地使用权出租设定登记申请人为出租人(土地使用者)和承租人。有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人和承租人应当在租赁合同签订后15日内，申请土地使用权出租登记。申请出租设定登记，申请人应提交的权属证明文件主要有：①土地权属来源证明，土地使用权出租设定登记申请人向土地登记机关提交的土地权属来源证明为《国有土地使用证》和《集体土地使用证》。②划拨土地使用权出租批准文件。③土地使用权出租合同。④有关部门认证的出租地块开发投资证明。⑤其他证明文件。 在进行登记权属审核时，首先，对于登记申请人的审核要注意出租人应为土地使用者并与《国有土地使用权证》或《集体土地使用权证》的土地权利人一致，出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。其次，对土地投资情况的审核，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。第三，对土地用途的审核，出租土地的用途应符合规定的土地用途。第四，对租赁期限的审核：出让土地使用权的租赁期限应小于土地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。 土地使用权出租设定登记不涉权利变更，因此，土地使用权出租设定登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。案例某企业以出让方式取得一块国有土地的使用权后因资金紧张遂与县国土局商议先办理国有土地使用证，企业以土地使用证为抵押向银行贷款后再支付土地出让金，县国土局同意并为企业办理了国有土地使用证。但随后2年，企业在银行办理抵押贷款并在国土局办理抵押登记后却以各种理由拒付出让金。近期，由于企业经营不善无法