积极探索大胆实践实现老旧弃管小区物业化管理良性循环——在推广保障性物业管理模式现场会上的经验介绍.doc

PAGE PAGE 1 积极探索 大胆实践 实现老旧弃管小区物业化管理良性循环 ——某某社区在推广保障性物业管理模式 现场会上的经验介绍 张秘书原创 尊敬的各位领导： 我是某某街道某某社区书记某某，首先我代表社区欢迎各位领导到我社区光临指导、检查工作。 我社区东至某某青年大街，西至三经街，南至十一纬路，北至□，是沈阳市委机关所在地。社区辖区面积0.38平方公里，有住宅楼59栋，居民5673户、17761人。其中，三八南小区占地9.8万平方米，有住宅楼16栋、84个单元、1983户居民。该小区建于上个世纪90年代初，由于历史原因，小区内各住宅楼处于弃管状态，是典型的无物业管理、开放式的老旧住宅小区。多年来，该小区和其他老旧弃管小区一样，普遍存在着“三难一低”等诸多问题。一是环境维护难。虽然日常有街道社区组织的卫生保洁，但由于非专业、人员少，粗放式的管理造成小区环境质量不高，卫生死角居多。二是秩序管理难。小区进出四面开放，外来车辆和人员任意穿行，居民自有和外来车辆无序停放，特别是各类商贩、捡拾人员进出杂乱，偷盗等安全隐患日益突出。三是物业收费难。小区物业管理长年缺位，卫生费收取比例只能维持在30%左右，陷入“不交费——管理差——再不交费——管理更差”的恶性循环，街道和社区被拖进了弥补经费的“无底洞”。四是群众参与度低。相对低劣的居住环境，使居民自我感觉“生活在一个大杂院”，群众往往是只关心屋里，不在乎门外，对小区建设不支持、不关注、不参与，对组织活动没心情、没热情、没感情。 鉴于上述情况，在某某年老旧小区改造中，政府投入600万对三八南小区进行了彻底改造，改造后小区面貌一新，变成了花园式小区。为了巩固改造成果，解决老旧弃管小区环境卫生与安全管理的难题，在区委、区政府的支持下，山东庙街道又将三八南小区作为试点，探索建立“政府扶持、市场运作、街道负责、社区主导、居民参与、部门配合”的普通住宅区物业管理体系。经过两年多的探索实践，三八南小区的管理水平不断提升，小区环境保持整洁有序，居民的安全感和满意度得到大幅度提高，初步形成了物业管理的良性循环。现将具体工作情况汇报如下： 第一，抓住关键，创新环境卫生管理新机制。环境卫生是物业管理工作的关键，是与居民生活最为密切、居民最为关注的问题。为此，我们从这一关键点入手，探索建立环境卫生管理的新机制。 一是抓队伍。成立了三八南小区专业保洁队伍，街道办事处选派一名富有经验的老同志担任队长，代表办事处负责宏观规划、环境卫生经费保障；任命社区卫生主任任副队长，抓日常管理和责任落实。从街道各社区保洁员、公益岗位中择优挑选16名工作人员（收费监督检查员2人、保洁人员12人）。这16人的专业队伍，在街道办事处的指导下，独立运作，负责小区的保洁任务，收到了较好成效。 二是抓制度。制度是工作的保证。我们按照物业条例的有关要求，建立健全了《保洁员管理制度》、《保洁员工作检查考核标准》、《保洁员奖惩制度》等相关工作管理制度，用制度来约束和管理专业服务队，实行“六定、三包”的工作运行方式。“六定”即按照管理方案，定人、定岗、定标准、定职责、定考核、定奖惩；“三包”是保洁人员按职责要求包时限、包区域、包质量。尤其是在保洁员绩效考核工作中，我们实行了“一巡、三考、两评”的制度，“一巡”即每天一次的日巡查；“三考”为月考核、季度考核、年终综合考核，“两评”就是每月评“最佳保洁员”、“最佳保洁区域”。然后根据绩效考核的结果，实行奖惩。 三是抓监督。在小区环境卫生管理上，我们实行街道、社区、居民三级监督机制。一是“限时督办制”，由街道不定期对小区环境进行检查，对存在问题提出整改意见，限时督办；二是实行社区“四包巡视制”，即社区干部包片、包院落、包楼栋、包单元，对环境卫生进行日常巡视，发现问题及时反馈，立即督促落实；三是建立社区卫生好坏由居民说了算的“保洁打分制”。由居民对保洁人员进行监督，居民有权对保洁人员投不信任票。对居民反映强烈、工作达不到标准的，给予警告，并扣发当月奖金；居民多次投不信任票且经检查仍不合格的，予以调整和辞退。 第二，突出重点，加强小区公共秩序管理。随着小区环境的改善，居民对小区的管理提出了更高的要求，解决小区公共秩序管理问题提上日程。一方面，小区内车辆日益增多，停放混乱；另一方面，外来车辆随意进入小区，形成安全隐患。解决这些问题的关键就是对小区实行封闭管理。为此，我们按照市政府对弃管小区管理的有关规定，在广泛征求居民意见的基础上，对小区实行了封闭管理。 在硬件上，2010年，我们投入资金，设立门卫室、电子监控室、车辆电子栅栏，在小区主要道路上设置减速带，车辆通过南门出入，机动车凭卡出入。将三八南小区保洁服务队更名三八南小区安全保洁服务队，负责对整个小区的安全管理。服务队再增加专职保安人员5人，实行