赤岗项目酒店式服务公寓可行性分析.pptVIP

6.0　财务分析 6.1　售价分析 6.1.1　服务式公寓 6.1.1.1　租赁收益分析 对于594套服务式公寓而言，由于管理公司提供了较高水准的物业管理服务及有偿的酒店服务，相对普通公寓有较大的租赁优势，参考周边类似项目的租赁市场状况，50 m21房1厅提供基本酒店服务的小户型公寓的租赁价格约为3300-4000元/月，平均出房率按每年10个半月计算： 年租赁收入=3650元/月×10.5个月=42000元 6.1.1.2　售价推算 按年平均回报率8%计算，扣除业主需投入的家居配套约为15000元自住型酒店式服务公寓单方销售均价为9300元/m2（总价内已包含价值1000-5000元/户首年VIP消费储值卡一张）。 6.1.2　酒店式服务公寓 6.1.2.1　经营收益分析 房型 房间数 租赁价格 元/房/月 租赁收入 第1年平均 出租率60% 第2年平均 出租率80% 第3年平均 出租率90% 单间 84 5,500 8,640,000 11,520,000 12,960,000 1房1厅 72 9,000 2房2厅 6 15,000 合计 162 说明：根据最新的外企薪酬调查结果显示，外企总经理的平均年薪达到502,450元，副总经理为409,500元，销售总监为306,000元，人力资源总监为228,514元，财务总监为264692元，制造总监为151,319元，技术开发总监为206,874元。 欧美籍职员每月租房补贴从每月2,000美元到上万美元不等。一般跨国公司总裁和外国领事基本不低于5,000美元／月，即使是中级管理人员，也在2,000－3,000美元／月以上。日本籍职员相对低约15%左右。 财政年度 经营收入 管理公司 运营成本及合理利润 预计收益 第一年 8,640,000 3,800,000 8,840,000 第二年 11,520,000 4,100,000 7,420,000 第三年 12,960,000 4,300,000 8,660,000 年平均 11,040,000 4,066,000 6,973,000 根据3年的经营收益分析，按年平均回报率8%计算酒店式服务公寓单方销售均价： 销售均价＝ 6,973,000元÷ 7725 m2 ÷ 8% ＝11300元/m2 （该售价已包含因提高交楼标准而增加的成本造价800元/m2）。 6.1.2.2　售价推算 6.2　酒店式服务公寓营销和经营模式导致的成本增加 6.2.1　交楼标准提高 项目 金额 备注 在原有600元/m2装修标准的基础上提高档次增加的成本造价 300元/m2 含消防配套和取电、呼叫服务等设备 配齐家私、电器配套 摊入的成本造价 400元/m2 提高公共区域装修标准 摊入的成本造价 100元/m2 合计 800元/m2 按6层162套建筑面积7725 m2计算： 7725m2 × 800元/m2＝6,180,000元 6.2.2　酒店式服务公寓需要增加的公建配套装修成本 配套项目 建筑面积 增加成本 合计 独立大堂（前台及礼宾部） 120m2 1500元/m2 1,980,000元元 商务中心 40 m2 多功能会议室 60 m2 健身中心 500 m2 无国界餐厅 600 m2 其 他 物业和管家办公室 100 m2 400元/m2 40,000元 服务总仓 200m2 200元/m2 40,000元 每两层设布草房和洗消间 80m2 250元/m2 20,000元 合计 1700 m2 2,080,000元 6.3　销售收入 6.3.2　服务式公寓 6.3.2.1　销售均价： 9300元/m2 6.3.2.2　销售收入：28275 m2 × 9300元/m2＝262,957,500元 6.3.3　酒店式服务公寓 6.3.3.1　销售均价： 11300元/m2 6.3.3.2　销售收入：7725 m2 × 11300元/m2＝87,292,500元 6.3.1　普通公寓 6.3.1.1　销售均价： 8500元/m2 6.3.1.2　销售收入： 36000 m2 × 8500元/m2＝306,000,000元 6.3.4　溢价销售收入 溢价销售收入＝6.2.2.2＋6.2.3.2－6.2.1.2－6.1.3 　　　　＝262,957,500元＋ 87,292,500元－ 306,000,000元－ 10,042,000元 　　　　＝ 34,208,000元 7.0　风险提示 7.1　宏观调控政策对房地产投资性消费的打击力度不断加强 7.2　70/90的户型限制加剧小户型市场竞争 7.3　酒店业竞争白热化 7.4　外籍人士流入增长幅度缩小，年均增长幅度为5.25% 7.5　单身公寓的租赁价格总体呈下