第一章房地产与房地产价格评估.pptx

课程内容;参考书目;第一章 房地产与房地产价格评估;本章主要内容;1.房地产（real estate）的概念;不可分离的部分;附带的各种权益;2. 房地产的存在形态 ;土地(land) ;土地的概念;影响房地产价格评估的土地的九个特性;土地权利用状况——土地权利用状况是一组权力，土地使用权有划拨的和出让、转让之不同，有的可以续期，有的不能续期，有的可以抵押，有的不可以抵押，出让的期限有长有短，这些部会影响到土地价格评估的结果。因此，要对土地的权利状况作详细调查。 利用现状——考察土???利用现状主要涉及地上有无建筑物，有无其他附着物;建筑物、附着物的使用寿命清况如何，是否需要拆除等。现状用途对未来的开发和利用有无影响。 设计要求——包括用地性质规划、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度、绿地率、建筑后退要求、建筑艺术、出人口方位等。 生熟程度——指基础设施的通达情况和土地的平整程度，据此土地可分为生地、毛地和熟地。 地质、水文和气象条件——地质条件决定着土地的承载力。地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，反之亦然。水文指地下水及其附近沟渠、河流、江湖等的基本情况。好的水文条件是土地开发、营造自然景观的重要条件。气象条件是指风力、气温、湿度、降水量等，是土地开发的先决条件。;建筑物(buildings) ;建筑物(buildings);影响房地价格评估的建筑物的几大特性;建筑结构——建筑结构有多种分类方法。如按承重构件所用材料可分为:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构以及木结构、钢与混凝土组合结构。按结构平面布置情况可分为:框架结构、全剪力墙、框架-剪力墙、框-筒、筒体结构、框一文结构以及无梁楼盖结构。 建筑材料——指砖、瓦、木料等材料及材质、规格情况。同类建筑材料具有不同等级，对建筑造价有直接影响。 装修情况——指装修标准，毛坯房、初装修、普通装修、高档装修等及装修材料的情况。建筑物的内外装修情况和不同楼层、不同用途部分的装修情况。 建成年月和使用保养情况——重点考察建筑物新旧程度和建成年月、使用保养情况之间的关系。;附属设备情况——指各类设备的质量和维修保养情况。 产权状况——建筑物是所有权还是使用权，是独有产权还是共有产权，是否出租或抵押，及坐落土地的权利状况等。 其他——还有一些需要明确的情况，如建筑物的施工质量有无保证，是期房还是现??，单套评估还要了解楼层、朝向等情况以及物业管理情况等。;房地合一;3. 房地产的分类(Classification) ;按照房地产的用途(usefulness)划;按照收益划分;按照开发程度划分 ;4. 房地产的特性(characteristic);位置的固定性 所有的房地产在自然地理位置上都是固定的，不可移动，因此，国外又称房地产为不动产。由于位置固定，人们不能把房地产拿到同一个市场上去比较、交易，房地产不能形成完全竞争的市场，房地产的价值很大程度上取决于当地市场的需求状况，以及房地产在价格、性能等方面是否迎合了当地市场的需求。 ;异质性 由于房地产所处的市场、所处的环境、面积大小、朝向、结构、建造质量、装修、维修保养情况、产权状况等方面存在着这样或那样的差别，我们很难找到两宗完全相同的房地产。即使两个建筑物的外观和内部格局完全相同，由于其所处的周围环境不同，这两宗房地产的实质亦不相同，因此，其价格也是千差万别的。 ;大量投资性 房地产投资可以分为从购买土地使用权开始的开发投资和建成后的置业投资两种形式，无论采取哪种方式，其投资额都十分可观，少则数十万元，多则上亿元。与之相对应，房地产价格评估对象的价值与房地产投资数额密切相关，必须由专业人员来评估。 ;耐久使用性 房地产与其他商品相比可以使用较长时间。如果不发生沧海桑田的变化，土地在地球上所标的位置就是永恒的，具有恒久的使用性。建筑物的使用时间也可达数十年甚至上百年。建筑物的寿命有经济寿命和自然寿命之分，自然寿命要比经济寿命长得多，经济寿命可以适当延长。但在房地产价格评估中一个值得注意的问题是，在我国，房地产的自然寿命受有限期土地使用权的制约。国家土地使用权的最高年限为，居住用地70年，工业用地50年，商业、·旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。 ;受周围环境的影响性： 房地产价值的高低除自身因素的影响外，还受到周围环境的影响。如政府在估价对象房地产周围增加了道路、公园、博物馆、学校等公共设施方面的投资，就能显著增加估价对象房地产的价值。反之，在估价对象房地产周围建立有污染性的设施，如垃圾、污水处理厂，就会降低估价对象房地产的价值。 ;保值增值性 保值性是指房地产投资能够抵消通货膨胀、货币贬值带来的影响，保证在投资一段时间后能够变现，变现后的资金能够购买到当初投资金额可以购买到的同等商品或服务。增值