江苏淮安龙昊展鸿方安项目调研及产品分析沟通方案_89PPT_XXXX.pptx

龙昊置业展鸿方安项目调研及产品分析沟通方案伯氏嘉成（中国）地产机构2010年08月08日伯氏嘉成（中国）南京＼杭州＼武汉＼合肥城市背景市场背景分析问题项目背景裙商出路 办公出路解决问题酒店出路我们先看一看淮安是个什么样的城市？！城市背景一、城市背景1、地理区位 淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00“～34°06ˊ00”,东经118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之间。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚州4 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县。 淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。 处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，地理区位条件优越。淮安高速公路网铁路交通网南京飞机航线网上海2、交通状况高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。铁路交通：新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。水运航空交通：京杭大运河等多条流域性航道汇聚淮安，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着淮安民航机场的建设，更将使淮安拥有飞速发展的广阔空间。 交通便利，能迅速到达各大城市。3、城市规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。 主城区开发区城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。 淮安城市的特点： “一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。 老城区一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城。4、城市发展方向对区域房地产的影响城市发展方向：城市基本方向确定了以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。主城区近期主要向东发展，以水渡口广场为重点，城区东扩、中心东移，建成高标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心。重点建设水渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区；中远期主要向南发展。对区域房地产的影响：清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心，这意味着此三个区域的人口密度会有所上升，在建筑形态方面小高层、高层将成为一种趋势，品质大盘的数量会有所增加，同时竞争也将更为激烈。而经济开发区、楚州区的房地产市场存在一定的上升空间，未来发展存在巨大潜力，总体来说城市的发展方向决定了淮安房地产市场将向多元化发展。高校园区，东部新区和未来新市府大楼的发展规划将进一步提升本案的区域价值，主导发展方向为适宜居住的成熟生活圈，区域住宅物业后续发展潜力较大，为项目以后良好的销售形成强有力的支持。城区三大区域将成成熟生活圈，开发区及楚州区异军突起。二、宏观经济研究1、淮安近年来GDP情况及增长比较2、四大城市2009年GDP比较1121.75亿元2090.16亿元数据来源：淮安统计局如图显示：四年来淮安GDP平均每年增速超过15%，09年达22.48%，同周边城市相比淮安经济发展水平还相对落后，经济发展空间较大。宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展淮安经济虽进入飞速发展阶段，但经济发展相对落后发展空间较大。4、四大城市2009年人均GDP比较3、淮安近年来人均GDP情况及增长率比较27514元23300元数据来源：淮安统计局如图显示：四年来淮安人均GDP增长率均超15%，09年人均GDP为23300元,根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段。发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）80040004000上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主 改善需求为主 发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型 人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。5、淮安近年来城镇人均可支配收入6、四大城市2009年城镇人均可支配收入比较