世联重庆旭庆江湾国际花都项目价格策略报告62P.pptxVIP

谨呈:重庆旭庆房地产开发有限公司旭庆 江湾国际花都价格报告2006年11月工作方式工作方式：旭庆+世联项目组共同打分，确定各项权重和分值将旭庆对当地市场的深入了解与世联以往定价经验结合，共同制订本项目价格权重A组（40%）B组（30%）C组（30%）世联项目组旭庆销售部旭庆策划部经验销售人员(25%)非经验销售人员(5%)推售节奏核心均价的推导定价策略及方法价目表形成及验证项目背景分析35421价格报告思路1.项目背景分析1.1市场分析 1.2项目分析05/06年1-6月住宅施工面积及新开面积比较（单位：万平方米） 同比增加21% 同比增加18.5% 05/06年1-6月住宅销售面积对比（单位：万平方米） 同比下降10.6% 1.1市场供应量大，销售量呈现下降趋势，资料来源：市场调研1.1市场供应量较大，但销售价格没有出现较大幅度的提升；资料来源：市场调研1.1价格、产品需求相对集中；2006年1-8月主城区单套住宅成交套内单价区间分布（单位：元） 2006年1-8月主城区单套住宅成交套内总价区间分布（单位：瓦元） 单价4000以上产品占总销售套数比例为5.7%1.1项目周边区域供应量量大，面临竞争 项目建筑面积剩余量渝中名郡118渝洲新都203嘉华鑫城168莲花国际100.1星月湾98钱塘玫瑰湾1513同创奥韵236中新城上城8078龙湖观山水3125云满庭C区1815钱塘玫瑰湾莲花国际华宇渝洲新都嘉华鑫城渝中名郡云满庭C区同创奥韵星月湾中新城上城单位；万平方米项目周边既有市场供应量165万平方米龙湖观山水资料来源：市场调研、世联统计1.1市场分析小结；市场供应量大，销售量呈现下降趋势，未来市场销售存在压力市场供应量大，但销售价格没有出现较大幅度的提升；项目周边区域供应量大，面临激烈竞争；C3C2A2C1A11.2项目分析一期高层建筑面积：84990平方米套数：896套建筑形式：3栋32F高层房型套数面积4房2厅3卫64111.84㎡3房2厅3卫44884-93 ㎡2房2厅2卫(无花）9664-74㎡2房2厅2卫12863-74 ㎡1房1厅1卫16039-42 ㎡A2A11.2项目分析多层产品建筑面积3850平方米（含商铺）住宅套数：69套建筑形式：1栋6F、1栋8F118.33123.51房型面积套数3房2厅3卫99.5721 3房2厅3卫（跃层）118.3322 3房2厅3卫（跃层）123.2822大户型228.4441.2项目优势资源分析渝中60万方大盘；原版移植旧金山花街；江景资源（江湾，江景效果更好）；90米高差山体建筑；150米原生态峡谷；2A品质???1房2房3房1.2项目优势资源分析户型优势面积控制双主卧空中花园10711610510795-10292-10278-9990本项目三房87-94平方米84-8675-8070-75面积(单位平方米)65-7565-7567-7265-7070本项目两房64-74平方米5543-485038-4643-4438本项目一房39-42平方米30莲花国际嘉华鑫城中新城上城玫瑰湾渝洲新都星月湾渝中名郡云满庭观山水项目1房2房3房4.6价格表说明总价（单位万元）39-464542-44项目具有总价上的优势，建议对外价格表以总价形式出现34-434030-3833-3726-36三房总价范围28-36万33-353530-343024-282房总价范围23-30万27-282521-2525-2824-2822-2418-2115-2116-20201房总价范围16-20万15莲花国际嘉华鑫城中新城上城同创奥韵玫瑰湾渝洲新都星月湾渝中名郡云满庭观山水1.2项目优势资源分析户型优势面积控制双主卧空中花园项目主力户型面积段套房空中花园本项目1室1厅1卫39-41/无2室2厅2卫651无2室2厅2卫68/741(空中花园)3室2厅3卫87/932(空中花园)4室2厅3卫1102(空中花园)渝中名郡2房2厅1卫75-80/无3房2厅2卫85-1071无渝洲新都2房2厅1卫65-75/无3房2厅2卫92-1161无中新城上城1房1厅1卫39-46/无2房2厅1卫84-86/无3房2厅2卫105-1091无融桥半岛2房2厅1卫70-75/无3房2厅2卫107-1261无龙湖观山水2房2厅2卫661无3房2厅2卫78、991无嘉华鑫城2房2厅1卫65/无3房2厅2卫73、1021无星月湾2房2厅1卫67-72/无3房2厅2卫92-1021无推售节奏核心均价的推导定价策略及方法价目表形成及验证项目背景分析35421价格报告思路2.定价策略及方法定价策略及方法0 0 定价策略：市场典型大盘项目价格策略市场典型大盘价格策略：先期推出优势产品，价格低开高走