湖南株洲嘉盛项目前期策划思路汇报_107_德思勤.pptx

株洲嘉盛项目前期策划思路汇报;面临怎样的市场 客户特征调研分析 项目价值提升策略 项目的定位策略;目 录;第一篇市场直击;滨 江 板 块;1．荷塘区板块特征分析;; 项目名称;;项目名称;;4．石峰板块市场特征分析 ;; 项目名称;; 项目 名称;;结论一：中心西移，河西区域价值正在逐步释放;市场开发量——河西地区今年将有近80万m2的住宅面积陆续进行开发；河东地区今年也有近60万m2的住宅面积开发总量。未来市场竞争形势严峻。 产品品质不断提升——高档楼盘一般都拥有丰富的景观资源，且大都为一梯两户南北通透户型。 创新产品不断加强——跃式、入户花园、露台等创新产品不断引入。;随着株洲市区内可供开发的土地的减少以及人们对城市化生活的追求,株洲房地产市场的建筑产品开始由原来行列式布局的多层向围合式小高层建筑形态逐步过渡。株洲市区的置业客户也在逐步开始接受小高层住宅。;1、综合对比分析;目前株洲市场中高档楼盘主要分布在荷塘区、河西和建设南路区域，处于交通便利、配套完善位置； 物业类型以多层/小高层为主，建筑密度较低，容积率集中在2.0以下； 社区规模较大，自身可以形成较为完善的生活配套，居家氛围较浓厚； 注重打造高品质的社区园林，天元区和建设南路项目自然景观优越； 随着市场竞争的不断加剧，在物业价格和户型相近时，注重品牌物业管理。;2、户型配比分析;海创.明珠花园 目前在售128套; 3、客户构成对比分析 ;4、销售状况分析;玫瑰名城一期;小结： □客户优先选择景观价值高的单位 拥有开阔的景观视野成为客户选择的先决条件，因此在拥有景观资源的项目中，更多客户会考虑可观看外部自然景观或社区花园的单位； □客户偏好朝南单位 由于株洲属亚热带季风湿润气候，受季风环境影响明显，市场普遍偏好通风采光较好的朝南单位； □户型面积普遍偏大 由于住宅单价不高以及居住习惯等原因，户型面积普遍较大，市场主力户型集中在120-140平方米左右的三房和140-170平方米左右的四房，且销售状况比较良好。 100平方米以内的两房销??最为理想。 □创新户型受到欢迎 客户渴望享受不同空间感受的居住环境，带观景阳台、大凸窗的户型销售较好。 ;5、销售价格对比分析; 三、商业物业发展状况;商圈;天 元 商 圈 ;1、商业销售价格持续走高 一层临街商铺销售均价集中在15000～25000元/m2，二层商铺的销售均价在5000～15000元/m2。 2、商业面积与株洲市区人口比例明显饱和 据株洲市统计局的统计资料，2004年株洲市区内商业用房面积约为98.3万m2，2005年全年商业增量17.3万，目前株洲市区人口78.503万，商业面积与株洲市区人口的比值已经超过1。根据相关商业数据，在商业发展成熟的欧洲发达国家该比值为1.2，而在国内经济活跃的上海也仅约为1.0，由此可以看出，株洲商业总量已经明显饱和。 3、未来商业市场供应量较大，市场竞争激烈 随着徐家桥步行街、伟大国际、东都商业广场、家润多等项目陆续开发，将有约40万m2的商业产品进入市场，这就意味着未来株洲的商业市场将面临较大的市场竞争。;四、公寓物业发展状况;小结： 1、目前市场公寓项目主要集中在河东较为繁华的建设南路、芦淞南路和火车站附近。 2、公寓市场处于起步发展阶段，户型设计落后，装修标准低 在售项目中公寓产品的总量约为8～10万m2，且总体销售状况较好。销售均价高于住宅产品,区间在2300-3000元/m2（带装修）为主。但户型设计较为落后，户型产品的装修标准在200-300元/ m2 。 3、公寓价格具备市场支撑 根据我司对株洲住宅租赁市场的调研，80年代和90年代建设的100m2以下的二房和三房，现阶段其租金分别为500～600元/月，800～900元/月。而近期开发的房地产项目，两房租金为800～1000元/月，三房租金达到1000～1200元/月。根据城市中不同产品的租金分布规律，我司推算小户型公寓租金在600～1000元/月。通过租金收益还原法，若年回报率8％，则公寓的销售价格在1800～2700元/m2。;五、商务办公型物业发展状况;小结： 1、办公型物业总体发展较为落后：纯正办公物业稀缺，产品结构比较落后。 2、未来大部分的商务办公型项目将出现在河西 河西现阶段已有的保利大厦、招投标大厦、金城大厦等项目在硬件设施和总体形象上已经超过了河东的其它项目； 河东作为老城区在城市发展中受到交通条件、拆迁问题、区域环境和形象等诸多限制，发展相对缓慢，主要集中在临火车站的建设南路两边，如家润多、中房蓝色干线等。 3、商务公寓是河东办公型物业的发展方向 在商务核