淄博房地产项目整合营销推广方案.pptx

淄博项目整合营销推广方案自身情况住宅商业项目基本技术指标项目总用地360亩 其中商业用地面积160亩，总建筑面积为38万平米，主要规划为超市、百货、餐饮娱乐、酒店及酒店式公寓等； 住宅总用地面积为200亩，容积率1.4，总建筑面积约18万平米，主要规划为底层叠拼、多层洋房、小高层以及高层产品。项目印象—内在情况分析产品规划分析项目住宅部分规划为高层、小高层、多层、和叠拼产品，注重社区景观小品的营造，把水系贯穿于整个小区，强调内部景观与外围景观的延续与融合，景观变化即关联又有变化，不以气势胜出但求细致营造，使生活与园区有衔接与交流；产品的户型设计上，几乎每家均配有私家花园，三错层产品的设计增加户型的多样化，增加产品差异化竞争力。6层多层4层多层11层小高层18层高层幼儿园会所底层商业项目印象—内在情况分析产品规划情况及指标38万平米大体量城市综合体的开发，餐饮、娱乐、超市百货等多业态的整合不仅填补了区域内的市场空白，更能改变整个城市的商业房分布酒店及酒店式公寓提升项目整体品质，会所等休闲场所的配置带升生活质感，临街商业的开发完善社区内部生活配套，品牌开发商，具备较强的开发实力。项目本体属性规模——近20万平米的大型多层、小高层+高层住宅项目配套——超大体量商业mall，城市配套的生力军和新磁场，但短期内难以实现品牌——实力开发企业，但品牌影响力不足产品——多形态产品，差异化户型设计，北欧风格建筑景观——欧式风情绿化，水系景观，风格化明显目前阶段，项目价值感知点较少。项目基本位置项目位于张店区项目四至分别为：南临鲁泰大道、北至兰雁大道、东临西五路、西至西六路西五路西六路猪笼河兰雁大道鲁泰大道本案项目印象—外在情况分析项目区域及地貌状况项目所处区域为淄博是高新区，主要以第二产业为主要产品收入，东侧紧邻高新区，分布多个工业园区，裕民工业园、鲁泰工业园、高科技创业园等，该区域处于张店区的北部，基础设施建设也正在逐步完善中，设鲁泰大道和西五路北延、高速路附路等的改造建对中润大道实施生态绿化建设，加快区域内发展的和谐统一。片区内市政设施和生活配套较为贫乏，依旧需要依靠中心城区的配套供应。1石桥小学南石小学小庄小学市十一中学大张村中心小学南营中学八音盒幼稚园世纪花园小学莲池小学开发区实验小学市公用事业技校市职业学院科苑小学14潘庄小学市十八中学马尚二中潘南小学鲁泰制药厂污水处理厂淄博海关山东电泵新华医疗园121523163417455667银行政通超市大润发超市沃尔玛商业步行街义乌小商品城富尔玛银座广场1第七医院第七医院山东侨联医院淄博广电医院市骨病医院协和医院田氏骨科医院782893910410115111261213713项目印象—外在情况分析区域配套分析企业学校商场本案医疗从图中可以看出，大型生活配套极不完善，多依靠小型便利店满足日常生活所需，而在市政配套（如医疗、教育、公共事业方面），依旧处于待建设发展阶段，从整体的居住氛围上来讲，周边分布的工厂企业会影响生活品质的打造和提升。项目印象—外在情况分析区域景观资源分析项目周边景观资源较为贫乏，目前改造中的猪笼河和景观大道的建设能适当带给区域面貌上的改观，但并不具备独享性。而对于区域内公共性的火炬公园、则需要10以上的步行距离。猪笼河本案城区外围次中心中心火炬公园中润大道景观带莲池花园人民公园人民公园项目印象—外在情况分析交通及路网分析项目周边路政建设较好，但公共通车率较低，属于城市边缘地带，目前主要道路为鲁泰大道、西五路、兰雁大道、世纪路等主干道。区域心理认知分析项目处于鲁泰大道以北，兰雁大道以南，从本地市民的心理接受程度上来讲，该区域的接受抗性较大，还没有把该区域纳入到市区的范畴中去，加之周边村镇也多数未改造，片区的生活氛围较弱，人气较差。项目外围特征地理位置——高新区，处于城市边缘，客户心理距离偏远周边配套——远离中心城区，周边城市配套极不成熟景观资源——除改造中的猪笼河，不具备可享性的自然景观资源交通路网——路网畅通、但公交通车率较低氛围现状——生活氛围较淡，工厂较多，宜居气氛较弱目前阶段，项目外围价值较弱项目本体视角小结本体困境起势之困——异地开发企业，缺少知名度和客户基础配套之困——公建配套、生活配套极少，客户可感知点较少资源之困——具备生态资源，但均非独享，且短期难以实现地段之困——项目目前昭示性和进入性较差本体价值未来价值——38万平米综合体对项目未来的价值提升巨大品牌价值——实力开发企业，在目前弱市的市场环境中可有效提升客户信心启示1：充分打造MALL对于改变区域配套现状的巨大的价值；尽快展现公司实力，树立品牌口碑。区域分析城市发展逐步外移，新区未来价值透支严重区域视角市民观点“现在的淄博比以前大多了”典型案例现状透视：市政配套滞后淄博城市的快速的向北向西扩张，使得市政配