收益性物业及其他各类物业的管理.pptx

收益性物业及其他各类物业的管理主讲：肖锋学 习 重 点收益性物业管理概述；写字楼的物业管理；商业场所的物业管理；会所的物业管理；会展场馆的物业管理；酒店商务楼层的物业管理；其他各类物业的物业管理。一、收益性物业管理概述1、收益性物业P255 是指在市场上公开出租经营的物业。 包括：工业类、办公类、商业类、餐旅类、综合类等几类物业。2、收益性物业管理 是指对出租经营型物业实施的物业管理。3、收益性物业管理的模式P255（1）自主经营型物业管理 特点：物业管理公司从属于产权单位，既有物业管理服务的职能，又有出租经营管理的职能。 优点：有利于物业管理公司根据承租人或客户要求调整物业管理服务的内容和质量标准；有利于物业管理公司根据该物业的出租经营状况调整物业管理服务的成本和价格标准。 缺点：不利于形成管理服务竞争机制，不易提高物业管理公司的服务质量；对管理中存在的问题不易区分责任，同时对产权单位的管理风险也有加大。（2）委托服务型物业管理P256 特点：物业管理公司不从属于产权单位，产权单位与符合要求的物业管理签订管理合同，物业管理公司根据合同内容和约定提供相应的服务并收取相应的报酬。 优点：有利于物业管理公司提高竞争意识，改善服务质量，降低服务成本；有利于产权单位从繁琐的物业管理服务中脱身出来，专心搞好收益性物业的出租经营活动。 缺点：不利于协调产权单位、物业公司、租户客户三方的关系；不利于产权单位和物业管理公司根据出租经营状况及时调整物业管理服务的内容质量和策略手段。4、收益性物业管理的内容P256（1）物业管理计划制定 A确定管理目标 B检测物业状况 C制定租金方案和经租策略 D编制物业管理费用预算 E签订物业管理服务合同 F编制物业管理方案（2）租户客户关系管理 A发展商和租户的关系： 包括：租赁关系、合作关系、责任关系。 B物业管理公司和租户的关系： 包括：服务关系、费用关系、纠纷关系。（3）租赁营销管理 A市场推广管理 B租赁业务管理 C营销计划管理 D营销活动管理（4）制定出租管理办法 A制定招租管理办法 B制定租金管理办法 C制定合同管理办法（5）制定经营管理办法 A物业宣传管理办法 B消费顾客管理办法 C物业服务管理办法二、写字楼的物业管理1、写字楼的含义P258 是指提供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事商业经营活动的大厦。2、写字楼的类型与特点P258（1）写字楼的类型A按建筑面积划分：*小型写字楼，建筑面积在1万平米以下；*中型写字楼，建筑面积在1-3万平米以下；*大型写字楼，建筑面积在3万平米以上。B按使用功能划分：*单纯型写字楼，只有办公一种功能；*商住型写字楼，具有办公和居住两种功能；*综合型性写字楼，以办公为主，兼具其他多种功能，如公寓、商场、展厅、餐厅和运动娱乐等多种用房的综合性楼宇。 C按现代化程度划分：* 非智能型写字楼；* 智能型写字楼。D按建造登记划分：*甲级写字楼；*乙级写字楼；*丙级写字楼。（3）写字楼的特点 A建于城市的繁华地段； B建筑规模大，各类公司机构集中； C设施设备先进，专业化程度高； D服务功能齐全，设施配套完善； E使用时间集中，人员流动性大； F经营管理要求高，时效性强。联系分析：写字楼设备的8大系统： 电气设备系统；通信系统；空调系统；供暖系统；运载系统；给排水系统；消防系统；监控系统。智能化5大要素： 楼宇自动化系统（BAS）；保安自动化系统（SAS）； 消防自动化系统（FAS）；通信自动化系统（CAS）； 办公自动化系统（OAS）。2、写字楼物业管理的内容与特点P260 （1）营销推广管理； （2）前台服务管理； （3）设备设施管理； （4）保安管理； （5）消防管理； “谁主管、谁负责”管理原则，确立“三级组织”的防火责任人：物业公司总经理、部门经理、班组长。 （6）清洁卫生管理。 写字楼租金的确定方法（1）在制定基础租金的基础上，根据写字楼的各方面资源作为定价的调剂因素，来确定不同区域的具体租金价位；（2）根据市场供求情况、竞争状况来决定那些经营费用可计入租金，那些可单独收取，通过调整经营费用达到基础租金的额度，实现市场租金与基础租金的水平趋近。 毛租约：指承租户向业主支付固定的租金，而业主则要支付物业经营过程中所有的费用的租约。 净（纯）租约：指承租户向业主除支付租金外，还要承担其他的费用的租约。三、商业场所的物业管理1、商业场所的类型与特点P262（1）商业场所的含义是为适应商品经济发展而兴建起来的一种新型商业化物业；是一种出租房产（摊位）供各类商人零售商品或提供服务获得营业收入的物业。2、商业场所的类型（1）、从建筑结构上分： A、敞开型；B、封闭型。（2）、从建筑功能上分： A、综合性商业购物中心； B、商住混合型。