上海市莘闵别墅区生活配套及竞争个案市场调研研究报告69p.pptVIP

上海市莘闵别墅区生活配套及竞争个案市场调研研究报告69p;目的：通过对莘闵别墅区实地考察，了解其区域范围内生活机能配套概况，了解各业态的服务功能和辐射人群特征，总结这些配套设施的相关特点，归纳出其对我司项目客群的辐射度和借鉴性。;内容： 第一部分：区域概况介绍 第二部分：区域主要调查项目汇总 第三部分：区域公共生活配套设施分析 第四部分： [第一部分]：调查项目总介 [第二部分] ：个案配套资源分析 [第三部分] ：个案销售与未来供应分析 第五部分：各类配套对本案的影响;第一部分：区域概况介绍;新桥镇，地处上海市西南郊，位于松江区东北部，东与闵行区莘庄镇隧道相通，西与洞泾镇、松江工业区毗连，南与车墩镇接壤，北与九亭镇为邻，总面积35.5平方公里。 新桥境内有沪杭铁路、沪杭高速公路经过，嘉金高速进出口立交桥架设境内。而本项目距虹桥国际机场13.6公里，离徐家汇13.6公路，离上海地铁一号线莘庄站6.6公里，附近仅有沪松线区间一路公交车。;区域居住环境;A8公路拓宽与莘庄收费口西移工程;明中路2号地块 ;第二部分：主要调查项目汇总;本次市场调查的重点项目;弘基白马生活广场;莘闵乐购店;巴比伦生活广场;莘闵生活广场;新南街新镇街商业配套;第三部分：区域公共生活配套设施分析;社区配套的主要是为社区居民提供便民性的生活类服务，主要是日常购买和生活饮食配套等商业配套，其次是教育、医疗配套，再次是服务类配套。;商业配套分布;商业配套;教育配套;医疗健身配套;消费现状 ;消费现状分析;第四部分：各类配套对本案的影响;客户生活配套需求引导;莘闵别墅项目自身配套： 莘闵别墅区项目自身均有一定的自带配套设施，如幼儿园、高档会所、健身设施（以万科白马一兆韦德为代表）、商业设施等。 虽然自身配套总体量较大，但也存在明显不足： 1、多为小区会所，健身休闲设施，开放度和使用率不高，空置情况严重； 2、少量的商业配套，多为便利店等，仅能满足部分基本需求，同时也存在空置率较高的现象； 3、文化教育配套明显缺乏，部分项目有幼儿园，但区域教育集中的新桥镇中小学多为公立学校，???在教育水平低，学生人员叫杂乱的情况，缺乏教育设施好的私利学校。 系列问题下此再做探讨;专题调研;内容;[第一部分]：调查项目总介;项目一：万科白马花园——醇熟别墅社区，德式风情小镇;项目总体规划;生活机能配套; 品牌：作为全国性房地产开发企业，万科品牌在上海市场的市场认可度较高，由此形成的品牌簇拥者及价值认同客群总量对项目形成了最为基本的有效保障； 配套：该项目虽然是地区内混合型社区，但总体规划配套较为完善，至目前，项目一期进入现房阶段，各项景观、绿化接商业、配套会所基本已成型，一兆伟德以与该项目会所签约并准备入住，对于别墅客群而言，完善的配套设备增强了对项目购买的信心，也削弱了客群对其价格的抗性； 物业：万科企业品牌的主要支撑在于其全国的开发战略、自成一体的产品品种，另外也在于万科物业对品牌价值高度支撑，对于消费信心形成重大的支撑； 品质：在解决南都遗留的项目之后，该项目总体立面效果及材质进行了根本的转变，由原来的涂料外立面转变成后面的面砖外墙，由原来的白色系转变成了目前的深红色系，从整体外观视觉角度而言提升了一个较大的幅度； 面积配比：该项目自别墅推出以来，推盘总体策略基本以100套左右一批次推入市场，及时消化，及时后续跟进，面积段大多控制在180-190左右，该面积段与经济类别墅社区的区域特征高度相符，同时又目前经济类别墅（联体）在本板块内主力成交的面积段。但过高的单价，也将其客群拔高到区域客群中的高端客群； 质量：该项目其实自身也与本案相似，存在一定的质量问题，但从本司多次对该项目的实地参观而言，该项目在质量问题上的处理有较多值得借鉴的地方，一方面是对有问题的产品进行封闭整改，另一点通过物业进行及时的整改，以上两点，都未将该项目的质量问题暴露的外部。;主力户型：联排180平米;项目二：河谷3号（达安圣芭芭花园三期） ——;项目总体规划;生活机能配套; 纯粹：该项目是典型的地中海式建筑风格，该类风格正是目前别墅类中端产品中最为受市场欢迎和接受的建筑风格； 定位独特：主力户型面积全部控制在90-120平方米单套面积段内，其他（尤其是89平方米）面积段占多数，在面积段角度独树一帜， 从总价段的情况来看，对购买入门级客群存在一定的引导优势； 材质感强：该项目整体外观涂料以黄色为主，下部采用毛石。示范区形象做的较好，从外观上看，品质感较强批； 附加值：90平米的户型经过改造实际使用面积可达到160平米； 合理的推盘节奏控制：其从年中就开始进行市场推广，而开盘时间预计将在11月底，可以规避掉了主要的市场调控的爆发阶段，而好几个月的蓄水期，将给其较为充足的准备。;主力户型：89