国际置地经营战略规划及南门国际城营销概案2.docxVIP

国际置地经营战略筹划及 南门国际城营销概案 一、市场阐发 1.1市场配景、现状及生长趋势 乌市房地产市场的生长，已经经历了两个时期，现在正进行第三个生长阶段。 ★萌芽期： 97年以前，称得上是乌市地产市场生长的萌芽期，该阶段的最大特点是筹划经济明显，政府主导，单元福利分房。 ★过热期： 98年至2001年，随着国度将房地产定为国度的支柱的财产，促进房产生长的一系列国度政策的出台，包罗取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌市房地财产得到蓬勃生长，乌市房地产市场出现过热现象。从98、99年的供给严重不敷，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。 房地产过热期最明显的特征是： 1、政府对地产市场的宏观控制能力差，不能对土地开发审批进行指导和控制。 2、众多生长商一哄而上，产物品质普遍不高。 3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。 4、企业的品牌意识较差。 以上几点是对乌市地产开发过热期的总结性描述，下面我们重点阐发一下乌市房地产市场之现状。 乌市房地产市场的现状，主要体现在以下三方面： 1、市场供需严重失衡。 据统计，乌市2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2，凭据2001年乌市高层消费总量约50万m2计，仅消耗这些空置的高层即需一年时间，市场供需的严重失衡，使高