高投国际大厦整合营销提案.pptxVIP

高投国际大厦整合营销提案 项目已知条件 总建筑面积：87950㎡ 地上建筑面积：73280㎡（可销售面积约6万㎡） 地下建筑面积：14670㎡ 建筑高度：71.8m 标准层高度：3.7m 车位总数：408辆市 场 环 境 分 析1 2 项 目 价 值 认 知项 目 营 销 策 略3项 目 推 广 策 略4我们的思考路径1市 场 环 境 分 析 市场整体形势 区域市场情况 典型项目提示1－1市场整体情况 市场基本概况06年供销比为1.8，预计2007年，将有共超过100万平方米的供应进入成都写字楼市场。数据来源：成都市房地产管理局 2006年优质写字楼的总存量达到56万平方米，新增供应量达到24万平方米，总销售量达到22.6万平方米。 销售价格增幅不大，总体发展速度远不及住宅物业。城北新东方广场铂金广场冠城广场世贸中心城西国际大厦民兴金融大厦城东天府中心翰尊国际市中心东方广场城市之心时代广场川信大厦仁恒广场财富中心国栋广场航天科技大楼香格里拉世代锦江凯莱德亚太广场力宝大厦威斯顿联邦大厦紫檀商鼎国际中航大厦开行国际城南丰德国际华能大厦凯莱帝景高新国际广场火炬动力港国电大厦五冶大厦 / 银海信息中心新希望国际成都高院成都海关成都市政务中心科技财富中心成达大厦世纪城中信大厦圣达大厦广电大厦中兴通讯天府软件园地铁1号终点极地海洋世界河畔新世界 成都写字楼（中高档）分布特征 集中以人民南路为核心轴线，在其两端重点发展，呈哑铃状布局显示； 中央CBD区域分布最广，以春熙商圈、天府广场商务圈为主，主要为快速消费品、商务、服务、金融等行业为主； 随政府南迁，国际城南大发展背景下的新CBD中心即将形成，区域内高档写字楼大量新建，以科技、通讯、商务等行业为主。 市场发展趋势 第三产业的发展带动需求 ——商品流通，交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游业都是写字楼的主要消费者。 写字楼需求量稳定上升——成都市商务局的数据表明，到2007年6月底，已有128家世界500强企业进驻成都。据悉，今后还将有新的世界500强企业准备将总部机构落户成都，抢占成都这一中西部地区的战略要地，势必带动高端商务需求。 商务办公物业将往高档社区和沿线地铁发展——高档次社区的办公现象正在出现，特别是城南棕树、桐梓林、棕南、棕北区域，已然成熟并成为主要的商务接待活动场所，办公趋势的形成是必然的，如丰德国际广场。而地铁线的建设和周边土地整理开发，是国际化大都市发展的必然之路。 高档甲级写字楼供需两旺——开行国际广场、时代广场、威斯顿联邦大厦等高档甲级写字楼项目均取得了较好的销售成绩，且 CBD及人民南路沿线甲级写字楼入住率均在90%以上，未来高档甲级写字楼需求还将持续放量。1－2区域市场情况 2007年以前城南供应海关大厦－2.9万㎡－自用为主高新科技广场－ 18万㎡－租售结合高新孵化园－20万㎡－租售结合天府科技园－1期23万㎡－租售结合高新国际广场－4.6万㎡－租售结合在我们的调查范围内，我们看到还没有算上诸如火炬动力港之类的工业地产类项目，据不完全统计，这个建成的数量已经近43万㎡ 。南沿线在建办公楼 2007年以后城南供应南部副中心科技创业中心－37万㎡－政府自用；高新区检察院办公楼、法院综合楼、国电大厦、曙光大厦、中兴通讯大楼－自用物业－共约16万㎡；成达大厦、广电大厦－世纪城办公楼出售的一部份－共计21.4万 ㎡ ；按30-40%的可能出租比例来推算，约有6.4-8.4万㎡的潜在竞争供应量。圣达集团的地块中，规划有甲级写字楼，约5万多㎡ 。未来区域内共有商务物业将超过200万㎡，其商务氛围将超过市中心。四川广电高新国际华西三建大渡河调度中心成达大厦 城南发展前景 随政府南迁、地铁1号线的开通，区域内写字楼将会迎来快速发展时期。 项目所处的总部商务区整体规划，是顺应高标准高规格的总部经济发展需求的。中信大厦新希望国际商务大厦 区域内竞品中信银行背景，资金雄厚。新希望集团背景，城南成熟商务开发商。1－3典型项目情况市中心投入使用项目——时代广场地面建筑面积：约85037.88平方米地下建筑面积：约19922.12平方米建筑层数：地下三层 地上28层建筑高度：99.95米 项目配套480㎡9.2米层高五星级大堂；成都市首个24小时开通中央空调；12部电梯构成内部垂直交通体系；全电子监控体系泊车位；4＋1同声传译系统国际会议中心；员工餐厅，商务酒楼；超前6类布线系统，10000兆网络平台。服务体系——全面降低企业运营成本· 降低物业购置成本：销售价格低于市场价30%，性价比优越；· 降低商务交通成本：城市便利交通总府路、红星路与大厦内部交通系统，使商务活动的交通成本降至更低；· 降低商务活动成本：配套优越，空中商务舱、国际会议中心、员工餐厅与商务酒楼