项目前期发展策划报告.pptVIP

天津力高项目前期发展策划报告;项目发展理解 —— 我们的研究从项目基本属性开始 ……;区位条件：地处滨海新区功能区唯一的海滨休闲旅游区，但尚处于的开发初级阶段;资源条件：拥有天津稀缺的、得天独厚的海景资源景观;开发条件：区域认知度有待提升，目前道路交通发展是影响项目发展的重要瓶颈;指标条件：规模大、开发强度高，但具备开发适量低密度产品的条件;项目属性界定;报告思路框架及问题结构化;报告思路框架及问题结构化;宏观背景：城市未来哪些发展因素可以支撑项目持续开发？;中国经济发展的第三极——环渤海经济圈、京津冀都市圈，天津是其重要的核心城市之一，发展前景十分广阔;天津滨海新区成为国家战略 ，步入快速发展之路，成为带动区域经济发展的强大引擎，是发展建设的热点区域;城市内部空间“双城双港、相向拓展”，强化滨海新区中心地位，力促其经济产业发展，为新区发展注入能级;城市经济近几年开始加速发展，固定资产投资额稳步提升，为房地产业发展创造了良好的经济环境;2009年天津与其他城市城镇居民人均可支配收入一览表 (单位:元);城市产业结构仍以二产业占主导，但城市产业处于转型期，三产业发展加速，有较大提升空间;滨海新区重点打造八大产业支柱，驱动经济高速发展及产业人口不断增加，为项目带来了丰富的、优质的客户资源 ;近期国家出台严格调控政策，将促使楼市在短期内进行局部调整；天津相对宽松的政策环境增强市场信心预期。;区域发展：滨海旅游区建设将为项目发展带来什么价值及挑战？;滨海旅游区建设是加快滨海新区发展的“十大战役”之一，是除中商务区以外唯一以第三产业为主导的发展区;滨海旅游区旨在形成集产业、居住、生态、文化四位一体的城市结构体系，未来可辐射范围广，发展前景好;滨海新区实施“一核双港、九区支撑、龙头带动”的发展策略。 通过九个功能区的产业布局打造航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物制药、新能源新材料、轻工纺织、国防科技等 8大支柱产业，形成产业特色突出、要素高度集聚的功能区，成为高端化、高质化、高新化的产业发展载体，支撑新区发展。 目前随着一批大项目、好项目相继入驻滨海新区各功能区，九大功能产业集聚区已初见成型，助力滨海新区经济高速发展。高端产业的集聚同时吸聚了大量高素质的人口流入滨海新区。;产业区;产业结构：943平方公里，288万就业人口，为房地产市场发展提供了客户保障;未来交通将纳入城区交通体系，区域通勤能力将有效改善，城市区位属性将不断呈现和提升;;滨海旅游区具有城市、滨海、生态等特征，有引领城市居住与休闲假度需求的都市生态、都市人文发展优势;通过国内城市案例研究标明，城市房地产功能板块可划分为十二类，其居住价值呈现不同的等级;;;在西安，曲江以其不可复制的都市人文及都市生态资源成为城市价值峰区;都市生态区、都市人文区均以其稀缺资源站在城市居住价值的峰值区;都市、生态、人文价值的不断凸显促使滨海旅游区成为滨海新区核心区之外的房地产居住价值板块又一峰区;发展起步期 ;市场竞争：滨海新区房地产市场发展给项目带来怎样的竞合要求？;市场大势：滨海新区房地产住宅成交量和成交价格均呈稳步上涨态势;市场大势：塘沽区是滨海新区成交的主力军，汉沽区商品住宅市场起步虽晚，但是近年来发展速度较快;市场格局：核心区土地日益稀缺，随着城市建设发展，滨海新区居住区外溢趋势明显，而北部区域发展速度最快;市场格局：小高、高层物业占据市场主导，占近七成的市场份额，多层和别墅物业较为稀缺;;市场发展趋势：随着中新生态城的出现，滨海新区房地产概念已经从单一的居住发展成为生态、休闲度假等多元化的居住理念;市场大势及市场格局分析小结;市场竞争：滨海新区房地产市场发展给项目带来怎样的竞合要求？;滨海核心区是目前房地产市场热点，随着城市建设发展，滨海新区居住区向外扩张趋势明显;附件1：滨海核心区在售/未售项目明细;附件2：滨海核心区在售/未售项目明细;滨海核心区市场供应量小结;从已出让未启动土地情况来看，未来5年潜在住宅供应货量将超过3000万平方米，其中，北部区域潜在供应最大;从目前市场格局来看，洋房市场呈现圈层式分布特征，核心区域楼价高企，市场上项目价格主要集中在8000-12000元/平方米;项目编号;从开发强度来看，核心老城区的开发强度最高，外围开发强度依次降低，外围新区高开发强度的开发指标竞争力较弱;供应特征：洋房供应集中在80-130m2的两房和三房;成交特征：80-130 ㎡左右的二房和三房销售情况较好，140㎡以上的四房由于总价较高，销售压力大;年消化量：单个楼盘的年度成交量一般在4-10万平米左右;洋房市场分析小结;洋房竞争市场激烈，别墅市场如何？;天津市别墅整体市场;天津市别墅整体市场;天津市别墅整体市场;天津市别墅整体市场;滨海新区在售别墅