合肥蜀山名筑销售执行报告77页.pptxVIP

让一杯咖啡的时间，成为一个成功的开始！谨呈：中谷房地产开发公司蜀山名筑销售执行报告广州市世联房地产咨询有限公司2004/02/26目标导向行动在2005年春节前完成总货量的90％销售资金回笼预算：人民币1.8亿元实现销售均价约5000元/m2营销执行报告……市场大势竞争分析目标下的背景客户分析项目分析目标下的背景目标下的战略目标下的行动目标下的背景市场大势价升量增，市场进入高速发展期； 2003年住宅价格上涨10%2003年1-11月，住宅销售同比增涨60%别墅市场,快速上升； 琥珀山庄片区 柏景湾逸湖居0.22万㎡供应量猛增金色池塘5万㎡大蜀山片区最集中和庄3万㎡TOHO大量面市碧海山庄0.43万㎡大蜀山片区 华府竹丝苑7.2万㎡经济开发区片区 维多利亚2.7万㎡碧湖云溪4.7万㎡目标下的背景2004别墅大战一触即发市场大势竞争急剧升级！已浮出水面的项目供应量已达22万㎡ ，1200套；尚不包括潜在竞争。2003年1-11月，合肥全市住宅销售仅139万 ㎡。目标下的背景【2004年合肥别墅主要竞争项目】 市场大势项目规模户型面积价格销售情况和庄约70套，1.7万㎡联排别墅190-280㎡4300-4400元/㎡积累1年,开盘4个月,销售约40套碧海山庄联排别墅约10套叠式别墅约8套约0.43万㎡联排别墅:280㎡叠式别墅:220㎡4600元/㎡(送一间40㎡房)缓慢,月均1-3套柏景湾.逸湖居二期约10套约0.22万㎡叠式别墅254-383㎡5600元/㎡二期销售放缓,开盘5个月,销售约15套碧湖云溪二期联排别墅50套双联别墅36套叠式别墅134套约4.7万㎡未确定预计联排4000元/㎡一期基本售完二期未推出华府.竹丝苑约390套7.2万㎡叠式别墅170-220㎡2700元/㎡一期开盘2个月销售约20%维多利亚2.7万㎡独体别墅5600元/㎡销售基本停滞金色池塘二期5万㎡叠式别墅为主具体面积未定预计3800-4000元/㎡未开盘【2004年合肥别墅潜在竞争项目】维也纳森林别墅、本项目西面别墅项目、邮电物业大蜀山别墅项目、柏景湾四期高档住宅、其它住宅项目中包含的别墅……目标下的背景市场大势市场分析结论高端产品消化速度明显减缓，市场承接力减弱。置业者追求成熟方便，停留于生活型需求。经济型别墅大量出现，迎合市场、产品雷同。目标下的背景【金色池塘】竞争分析产品：一般 地理位置差，交通极不方便。190 ㎡叠式别墅，产品尚可，但缺乏冲击力，没有豪宅气质。价格：3500元/ ㎡营销：力度大 大T型广告牌、营销中心包装到位，示范园林、样板房全面展示，保安服务服务热情周到、报版轰炸。销售：市场追捧 一期推出20套别墅早已售完（包括样板房），多层住宅销售火爆。二期拟更改规划，以别墅为主，推售面积计划5万㎡目标下的背景【柏景湾逸湖居】竞争分析产品：较好 地处成熟片区，配套完善。户型设计有亮点，小区人工湖、绿化已完工。价格：5600元/ ㎡营销：虎头蛇尾 一期以活动主要，老总亲自做推介。营销力度大。二期未作主题推广，希望通过普通住宅销售带动别墅销售。销售：一期快速消化，二期销售缓慢 一期40套，推出即售50%。二期推出6个月，销售40%目标下的背景【和庄】竞争分析产品：较好 追求中式风格的别墅感觉，在风格与功能的协调上比较成功，即有别墅空间感，也具备了中式古典风格特征。价格：4300元/ ㎡营销：方向错误 执着于以产品优势打动客户，一味强调文化品味。营销上不断失误（长达1年积累期、不主动与客户联系、价格与销控一成不变……）销售：销售较慢 积累一年，开盘4个月，销售不超过40套。近期开始通过现场活动吸引客户，卖场人气明显有所增强。目标下的背景【碧海山庄】竞争分析产品：较差 280 ㎡ 联排别，空间凌乱，从外立面到内部空间都缺乏竞争力。价格：4600元/ ㎡营销：不重视 销售工作停留在最初级阶段，通过报版吸引客户上门，无营销中心包装，无现场展示，客户步行（或自已开车）1公里到工地看楼。销售：销售缓慢 联排别墅仅33套，公开销售时部分已内购，销售速度极慢，每月约1-3套。目标下的背景竞争分析给我们的借鉴:合肥豪宅定律一:产品有亮点合肥豪宅定律一:营销方向正确合肥豪宅定律三:包装到位,充分展示目标下的背景客户分析目标客户：承受总价100-120万的别墅买家目标下的背景客户分析在这个政府色彩浓郁的城市，谁是我们的客户？官—政府、机关、事业单位高层。 （极低调，不用自己名字买房。年收入20万的单车族）官商—具有政府背景或关系的商人。 （低调，不轻易表态希望证明自我，又能过于张扬）民企—通过自己努力先富起来的一批人。 （繁忙的商人。豪爽、易冲动、看中就买）高知—高校教授、高科技企业主、医生 （追求格调，又缺乏明确方向）目标下的背景客户分析客户特征【社会特征】年龄