合肥宋都西湖花苑地产项目营销战略提报119PPT.pptxVIP

宋都·西湖花苑 天 堂 美 景 · 亲 水 明 宅 营销战略提报 . ;;先从理解市场大环境开始……;;;;;;;市场已非“良性”，这点勿庸置疑？ 那么，各大板块及竞争对手又是个什么样的”状况“？;板块研究及竞争对手剖析……;合肥房产从03年开始进入高速发展阶段，目前已形成八大板块： 西北部：庐阳区 西部：蜀山区、高新区 西南部：经济区、政务区 东和东北部——新站区、瑶海区 东南部：包河区;八大板块综述 庐阳区：合肥市未来的中央商务区，目前该板??旧城改造力度较大。元一·滨水城、荷塘月色花园是其代表楼盘。 蜀山区：开发规模最大的板块，目前在售楼盘中，有近２０％的楼盘总体建筑面积都超过了３０万平方米，其中，近期开盘的凤凰城家家景园和颐和花园规模都在５０万平方米。;八大板块综述 新站区：以三大主题公园———瑶海公园、生态公园、星海广场为轴心，板块内已建、在建或将建的住宅小区有数10个，总量超过300万平方米，香江生态丽景是其代表楼盘。 经济开发区、瑶海区、蜀山区，是目前新盘推出量最大的3个板块。 包河区房产于03年全面启动，但一直波澜不惊，不过随着滨湖新区的开发建设，未来楼盘供应量将急剧上升，并对政务区（楼盘所在区域）形成巨大冲击。;八板块住宅供应表（3月为例）;八板块住宅去化表（3月为例）;八板块住宅销售均价（11月为例）;八板块住宅供销比（11月为例）;八板块住宅销售套数（11月为例）;典型板块——政务文化区 合肥未来行政中心，以天鹅湖、市政府为核心而建的生态园区，楼盘开发量非常大，且过于集中。 在售楼盘包括：山水名城、岸上玫瑰、国际花都、丽晶城、水岸茗都、颐景园、颐园世家、天鹅湾等11个楼盘左右，本项目就在该区域内。;楼盘名称;分析：从表中可以发现，目前整个政务文化新区的销售情况不理想，市场吸纳度低。其中国际花都销售独树一帜，遥遥领先其他楼盘的销售。75%的楼盘市场吸纳在30套/月及以下。整个政务区的平均吸纳度是35套/月，以12个楼盘计算只有13套/天的成交量，这点可以从每天透明售房网上的成交量上得到很好的证实。;分析：目前政务区主要是以地段、生活方式、产品这三大为卖点。国际花都抓住了合肥人对于国外社区风情的喜好和向往，主打五国风情社区，推广卖点比较成功。岸上玫瑰和山水名城显然都是以临近天鹅湖为卖点，但从实际地理位置看，山水名城明显占有优势。岸上玫瑰更像是为对手做了陪衬，强化了对手的优势。颐园世家由先前的投资概念转向生活的便捷，但卖点显的薄弱和缺少吸引力。香榭水都因为与其他楼盘产品的差异性，所以是唯一一家以产品为主打卖点的楼盘。水墨兰庭和湖畔春天的卖点在推广上都缺乏力度和有力的产品支撑。 ;分析：从上表中我们发现，政务区整体价格跨度不大，集中在3300元/m2—3600元/m2。产品同质化严重，以小高层、高层为主。;分析：从表八中可以看到，政务区主力户型是三房二厅二卫，这也反映出合肥当地对户型的需求开始走向舒适型。整个政务区目前总价控制基本在50万以下。虽然国际花都四期单价高，但主力户型的面积在130 m2左右，总价上与山水名城的大面积差距不是很明显。 ;我们选择了板块内五个经典案例：其中国际花都和丽晶城市相对较成功的，岸上玫瑰和水岸铭都情况一般，而颐景园则是典型的反面教材。;;国际花都营销策略剖析 抓住合肥人对品牌尊崇心理，将绿地品牌优势最大化。 五国风情社区宣传契合客户喜好，社区环境注重品质，效果相当显著。 营销包装体系完善、创意性强，是其成功关键之一。 该项目虽分五期开发，但其推广体系非常完善，各期都有其独特卖点，同时相互间保持紧密的联系；同时在广告包装方面也具备较强的连贯性，客户对其认可度相当高。;国际花都近期营销动态 “置爱2006”：万元抽奖活动、招募“金婚证人”、业主婚纱摄影在家园。 “你旅游，我报销”的优惠措施：客户可享受3000元的现金优惠。 针对大户型130平米的处在滞销状态，推出 “招募设计顾问”策略。 充分利用老客户资源以及媒体（绿地·记者行）来做品牌推广。;项目位于合肥政务区核心尊位，距离天鹅湖仅300米左右，大型超市、五星级天鹅湖大酒店、儿童公园、小学、双语幼儿园环抱左右。 项目总建筑面积16万平方米，由17栋11-24层的德式建筑构成，主力户型在90-125平方米之间，客群定位为25-45岁的城市新贵。;国际丽晶城营销策略剖析： “新奢华主义”概念大多使用在高端产品上，这与项目气质不相符，在推广中也未呈现真正的“奢华”。 不过营销紧紧包装围绕主题展开，还是给客户留下了深刻印记。 团购和低价格是该项目成功的关键之一。;国际丽晶城近期营销动态 利用文锦新城及客户会资源，形成良好口碑。 五