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项目商业定位策略 可在每个组团之间规划底商，也可在每个组团内部规划独立的商业形态。其功能主要是服务于社区内部住户。 社区内部商业 临街底铺 社区中心 形式： 是指为市民日常生活提供必要服务的各类行业，包括洗染、沐浴、理发、照相彩扩、票务、维修、住房中介等，是指保证该级商业正常经营，发挥基本服务功能的配套辅助行业。 生活服务配套行业 项目商业定位策略 创新制胜设计建议 创造娱乐世界 摈弃传统 功能布局 精心营造 独特情调 休闲、购物、娱乐、饮食等,体现自然与商场的完美结合。室内外、地面、屋顶和平台绿化浑然一体。 摈弃传统商业沿大街的布置方式，分块，统筹规划整体布局，以商业街为纽带，联系商业区。 建议商业街定向招商，经营流行服装、饰品、手工艺品、精品图书、杂志、音像、书吧、网吧、养生吧。 概念规划设计建议 全封闭式步行街（室内步行街与室外步行街）：以休闲为主，购物为辅助。 半封闭式普通商业街：以购物为主，休闲为铺。 整体规划设计建议 商业街界定与分类 商业街布局设置应结合社区规划、小区景观设计、交通网络设计统筹考虑，可以将其作为一个景观点（或景观带）来设定。 商业街突出给客户留下一定的安全逗留空间，聚集人气 商业街注重当地文化塑造，体现不同分格主题，利于经营。 商业街设计关键 商业街设计建议 1）商业街人性化 长度：８００米是黄金长度，６００米有点酸、６０００米筋疲力尽。 150米~200米需要休息，动空间在4平方米舒适，2.5平方米有点挤，1平方米摩擦。 设计主题、不同形态的中庭，一个调节的景点，是一种形态的转换。这样的中庭也是一个人流的蓄水池。 　　　　　　　　 2）商业街的多样性 整体规划设计建议 商业街规划设计建议 现在的步行街有15种功能和60种业务 多元化 门面装修、街景设计、雕塑小品、标志性建筑 个性化 展览展示厅 信息汇聚 与社区居民需求相适应，距离适中，靠近社区进出口设点，中心内各点布局都要方便顾客。 注重人商分流模式：住宅与商业之间通过一条绿化带明显隔离等措施 注重住宅的安静与商业嘈杂的独立性。 街区园林化景观设计 整体规划设计建议 社区临街商业街建议 整体规划设计建议 独立商业步行街建议 最吸引人流的布局设计 规避商业嘈杂，喧闹和住宅宁静、幽雅需求带来的矛盾。 要充分考虑小区住户的方便性以及人气的自然聚集。结合小区景观设计和网路设计 结合当地的历史文化 从生活习惯出发，配 备与消费休闲品位一致的设施 准确的功能定位 除了传统生活基本要求以外，更注重挖掘个案所处大环境的文化底蕴。 文化需求出发进行定位 演绎未来生活品位 全新的商业模式与与品质生活，购物成为生活情趣、商业遍染人文 全新的“洋流学说”理论在人流汇集中应用 洞察投资环境 周边商业环境氛围的塑造 技巧1 技巧2 技巧3 技巧4 技巧5 技巧6 Dalian Program   Commerce Plan Resolution 大连项目商业概念策划提案 目录 一、商业概念导入 二、大连项目商业概念定位 三、大连项目概念规划和设计建议 商业概念导入 全面了解业态是项目商业制胜关键之一 17种新型业态 购物中心 大型超市 专业店 专卖店 食杂店 便利店 折扣店 超市 仓储会员店 百货店 家居建材店 邮购 网上商店 自动售货亭 直销 电视购物 电话购物 零售业态 零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。 业态分类 划分依据：按照零售店铺的结构特点，按照经营方式、商品结构、服务 功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场 所等因素进行划分具体业态区。 零售业态概念解析 商业概念导入 商 圈 也称商业圈是指店铺吸引消费者的地理区域。 商圈大小 一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。 六大因子 考量 规模 业种 业态 消费习惯 交通条件 商圈竞争 商圈大小关键因子 商业概念导入 业态商圈的界定和各业态店商圈辐射 边缘商业圈 次级商业圈 商圈的容量是商业业态店生存风险系数 中心商业圈————占这一业态店顾客总数的55％至70％ 次级商业圈————占这一业态店顾客总数的15％至25％ 边缘商业圈————占这一业态店剩余部分的顾客 中心商业圈 商业概念导入 商圈层次的界定 美国学者威廉·雷利提出的雷利法则，