奥山伯爵堡个案分析1(讲稿).pptxVIP

融创奥山博爵堡——个案解读融创?地产重庆主城别墅分布：两江新区区域逸翠庄园绿地翠谷万科·渝园龙湖·悠山郡首钢·美利山融科·橡树澜湾东原·香山复地别院保利国际社区棕榈泉江北滨江区域西富力城奥山弹子石区域江与城龙湖·东桥郡融城华府佰富高尔夫龙湖·睿城保利江上明珠中海·北滨1号大学城区域鸿恩寺区域协信·阿卡迪亚江北嘴区域协信·彩云湖1号上邦国际社区庆隆南山高尔夫天景·雨山前晋愉·碧怡林畔28阙坡岭顿小镇九龙坡、大渡口区茶园区域※ 主要表现为两江新区中心区域高端物业的竞争。项目区位＿奥林匹克花园汽博中心金开大道机场高速寸滩保税区 位于机场高速线、比邻保税港区、与区域行政中心隔路而居，落子两江新区核心地段！重庆火车北站内环高速弹子石观音桥商圈简要点评： 2003年奥利匹克花园一期启动时，汽博中心区域已有气候，为该项目奠定了较好基础，至八期伯爵堡问世，宽松的竞争环境客观助力了项目的辉煌！ 然而，就当前竞争格局来看，“区位+大盘完善配套+山湖资源”是伯爵堡实现热销的重要因素！解放碑商圈山峡广场商圈南坪商圈内环高速大盘介绍恭爵堡伯爵堡1-3期雅典系洋房为主新亚洲大商业组团北大附中红城奥山别墅群紫枫郡融创?御景一期二期三期四期五期六期七期八期九期雅典阳光雅典天空雅典海岸新亚洲红城奥山别墅紫枫郡伯爵堡恭爵堡洋房、高层容积率：2.7洋房、别墅容积率：1.1高层、洋房、别墅容积率：2.7高层容积率：2.36高层容积率：3.0联排容积率：0.47高层容积率：2.7独栋、联排容积率：0.49联排容积率：0.49产品规划布局＿伯爵堡基本参数：占地：128亩 建面：0.6862万方 容积率：0.49绿化率：45.33%车位：每套别墅1到2个停车位总共56栋，169户，其中：独栋：8栋，约占14.3%双拼：3栋，约占5.4%三联排：29栋，约占51.8%四联排：2栋，约占3.6%五联排：12栋，约占21.4%端头采用2+1结构，中间3+1结构为主至金开大道独栋别墅布局特点：独栋入口 “独栋须占绝佳高位，三联以量冲大盘气势，四联双拼作为调剂和补充保证土地资源的最大化利用，而五联排利用规则地块排布产品，价值最大化挖掘！”金童路金福路五联排产品组合策略分析：联排入口 独栋提形象，三联作主力，五联来掩护，而双拼和四联满足多样化需求的同时土地资源最大化利用！双拼四联排伯爵堡配套金开大道金福路金渝大道高端健身休闲购物奥林匹克山公园金童路汽博中心爱琴海主要配套：伯爵堡1、景观配套爱琴海、奥林匹克公园、半坡内部景观打造等。2、商业配套畅谷商业街、洛可可商业街和蓝调天街等。3、教育配套北大附中（幼儿园到高中）等。4、交通配套金开大道、金渝大道、机场高速、轻轨3号线（至鱼洞）、870和835公交等畅谷商业街北大附中轻轨3号线机场高速金童路至火车北站相关点评： 奥山伯爵堡别墅区以四联排以上别墅为主，偏经济型，一度获得市场热捧，开发商对市场寄予了更大的希望。伯爵堡处地块在当时拥居奥园制高，有最好的景观面，享湖泊、山体景观资源，依托北大附中等特点，高端气质显露，伯爵堡别墅项目出台创造了可能！风格与立面处理风格特点：法式风格 （独立住宅采用经典的欧洲法式和意式风格！）点评：1、法式主义不纯粹，但正因为结合了多种建筑、风格元素，产品本身也构成了一种识别性！2、借鉴本案风格、造型有一定风险！三联排效果展示立面处理：1、顶部美式四面坡顶、德式木筋架、荷式老虎窗、新古典法式中轴前脸等设计，多国元素融合，但协调统一；2、天然石材运用面较广，注重石材表现的稳重、沧桑和低调奢华感，住宅体的情感表现不局限于与山地、树木、花草的交流；3、建筑体棱角鲜明，产品品质感增加；但动线处能很好运用植被呵护，人性温情内蕴！转角侧面样板间＿伯爵堡后面是个小舞台亮点：欠缺之处：1、多国元素的融入表里如一（外观和内饰），混而不杂，反而给人和谐温馨之感；2、整体暖色调，偏铜色，加之内部装饰物件多有铜（全铜装饰品、铜色漆运用等），很好的通过“铜”回归“堡”文化主题；3、样板间细节处理，如楼梯、实木门框、花园转角裂缝等。1、造“形”而未造“生活”，如客厅壁龛未考虑中国人电视机喜欢摆放在大厅的情况；花园装饰之后反而给人小而潮湿之感；2、虽有挑高等灰空间设计，但未充分考虑让业主更有效的利用该受益空间，实而难惠！3、“3+1”户型顶楼虽有挑空，但沿角太低，不适合主卧的打造，有压抑感！产品特色特色点评：1、由曾担当龙湖蓝湖郡主创 设计的森拓设计机构规划 建筑，讲究住宅体与承载 土壤的和谐，赋予了产品 独具的特质；2、用材、做工精致，产品价 值感得以巩固；3、与原山景观的无缝（色差、 调性等）结合，强化了产 品的喜剧效果，产品赋予 了一定审美、研究价值！实景图最大特色： 产品主张“因地制宜，借长补短”，通过创新，把别墅的稀缺性主导诉