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奥园地产低成本精装修提高产品性价比 主讲：李泽流 南 奥 广 告 篇南国奥林匹克花园前广场广场销售通道销售中心开盘热卖实景销售中心开盘热卖实景销售通道 参观样品房 参观样品房产品外观产品外观局部80平方两房80平方上复式（130平方）110平方三房110平方复式上（180平方）产品内部交房标准局部产品内部交房标准局部产品内部交房标准局部物业配套延伸期望值窗外延伸期望值一 房地产实操三大核心思考 简单归纳为“三看”1、如何让人来看？2、来看什么？3、看完买不买？ 买不买根本就是“产品”是否合适二 产品也是商品，它与 商业的共性1、吸引顾客进入商店的原因 A、品牌(目的性强) B、随意性(目的性弱) C、寻找好的产品(目的性较强)三 什么样的商店才是好的商店1、有良好的商业氛围2、有个性品味的店面3、与品味相匹配的前台4、综合质量高的产品5、产品的形象 四 楼盘与商业的理解地产楼盘的区位 商业氛围店面前广场前台销售部产品房屋（室内外）形象期望值 产品是一个综合素质的体现一个好的产品必须具备上述的硬件衬托 产品 —— 房子市场两种产品: 毛坯收房销售表现为豪华装修，称示范单位。精装修房 样板房概念“秀”通用“秀”包装产品市场引领力量品味示范单位样板房发展商品味风格取向发展商水平质量体系风格取向潮流触觉设计能力市场人性把握房地产品“秀”共同的展示手法“四觉”创造和谐、 协调、理想之家味觉家的幽香听觉和谐音乐触觉材料质感视 觉风格的创造现代与后代现代 —— 主张自由平面、开放空间、造型洗练、工艺精湛、 反对装饰、追求构件标准化，并重视功能和技术 的合理性和科学性。提出“装饰就是罪恶、建筑是 住人的机器、少就是多”的观点。后现代 —— 主张当代建筑兼容并蓄，主张自由的设计方法和 表现高科技、关照历史，主张刺激甚至宁要新奇 也不要有秩序，提出“多不是少、少是厌烦”的概念。细分 1、按风格划分 a、中式 b、中西合壁 c、西式 d、法式 e、马来风格 f、日式 2、按时代表现方法划分 a、古典 b、新古典 c、现代、后现代 d、概念前卫 3、按主题划分 a、白色纯洁 b、岁月情怀 c、纹理相对 d、情结马来 无论是示范单位，还是样板房，它的表现方法都是多样的。其目的是通过包装的手法，使原本生硬的水泥石灰空屋，使人们在空间中能找到与自己生活历程有共鸣的元素，勾起他对空间联系。区别大胆保守成本高有成本控制夸张合理施工难度大施工简单五 如何设计示范单位A、对楼盘的风格取向定位B、对当地市场风格分析，了解当地最好的 示范单位(所谓知己知彼，百战百胜)C、对户型分析D、锁定风格大胆构思E、手法夸张，使用元素准确六 如何设计样板房 “三三四”理论 设计30%1、对当地市场了解和分析2、户形的了解和分析3、市场划分4、材料成本、性能了解、对使用的可行性分析5、设立造型产业化施工的可行性分析6、对当地知名品牌信息收集7、对材料大批量采购的分析8、对当地大批量施工是否构成难度9、结构简单，减少木作业，避免日后维修10、销售员容易解说，客户容易理解 不是简单对美的把握，而是产品性价比的综合评分现场30%1、土建与装修图纸的差异2、现场必须跟踪到位3、共同研究在当地产业化施工的可能4、监理好施工工艺5、完成施工后，做好施工图 后期配饰40%1、提前做好布饰方案2、发展商配合设计师提前采购3、找寻与设计风格相匹配并能引起与其生 活共鸣的元素4、引起其对家的人性触觉和拥有的欲望5、把握好美学原则和原理和协、协调、平衡、夸张、创意、饱满 七 如何设计最适合本公司的交楼方案两种情况，三种可能单一标准不可选 珠江绿州 可选局部 北京奥林匹克园 交钱个性定做 北京奥林匹克园多标准 基本装修标准 北京东一时区 菜单或选择装修 常州奥林匹克园 完全装修 南国奥林匹克园 实操个案 —— 番禺金业别墅花园 实操个案 —— 广州奥林匹克花园 实操个案 —— 番禺奥林匹克花园 实操个案 —— 南国奥林匹克花园 实操个案 —— 大连优豪斯 实操个案 —— 常州奥林匹克花园 实操个案 —— 南国奥林匹克花园 实操个案 —— 镇江恒顺翠谷 实操个案 —— 沈阳奥林匹克花园不同楼盘不同的方法北京东一时区 目前成品房在国内刚刚起步，一切按市场方向走，老百姓对成品房还不太了解和未完全接受。在老百姓心目中有着自己的豪华度和品味的平衡标准，和各人心目中的参照物不一样；因而构成了不同的地方有不同的方法去适应，目的是更好的让销费者接受。八、成品房全程操作必须优化基因 — 以装修反推建筑常洲奥林匹克花园平面南国奥林匹克花园平面目前已完成奥林匹克花园技术手册的编码九、成品房全程操作五步走分析楼盘，根据市场买家的状况，研造最适合市场的产品(提出做65%人的生意)根据