地块营销全案.pptxVIP

保利武清光明道地块营销全案;五朵金花绽放津城;战略布局;目录;品牌承接; NO.1 关系定位 ;关系论证一;关系论证二;关系论证二; NO.2 形象定位 ;保利要打造的是NO.1的楼盘;产品升级; NO.1 定位产品线 ;解读保利产品系 ;宗地现状;根据本案经济指标、区位特点、配套设施……;; NO.2 二次验证产品线 ;武清高端客群置业历程;2009年武清消化产品; NO.3 产品定位 ;区域市场现状;项目名称;高层供应分析;竞品小高层户型统计;竞品别墅户型统计;洋房产品合计;武清2009年成交户型分析;项目产品定位; NO.4 规划及亮点建议 ;规划宗旨;宗地分析;规划方案一点评;规划方案二点评;规划方案建议;景观建议;景观建议（第五立面）;双剑合璧;入市时机 建议;类别;价格建议——价格测算;以现在入市节点为基础，建议： 高层产品7000元/平米； 多层产品7700元/平米； 别墅产品11500元/平米；;产品优化建议;环保型材料特点;目前流行的环保材料有哪些：;价格建议——产品优化建材示意;环保利用;生态绿化----社区园林氧吧;生态绿化建议;园林绿化建议示意;主营销点——绿色生态社区，家庭天然氧吧 武清高端人群在享受物质生活的同时，同样开始精神追求——阐述社会认同需要 通过太阳能提供生活热水、路灯照明，中水系统等自然资源——可降低日常生活成本。 通过常绿植物绿化、多维度植物绿化，提高绿色舒展身心，通过大范围绿化面积，净化社区空气——提高生活品质。;;天津市房价趋势;武清区房价趋势;价格建议;武清区高端人群跟踪;年份;武清本地高端客群的购房动向分析;保利上河 雅颂项目 高端人群 访谈;采集保利上河雅颂大面积成交客户数据150组 职业分布：90%为企事业单位、党政机关为主；8%为私营企业主为辅； 购买目的：78%改善，17%与父母同住； 家庭结构：4-6口 居住分布：59%武清新城 42%武清区县 客户关注点：价格、社区景观环境、户型设计、地段 信息来源：35%朋友介绍 17%路过 20%户外 ;武清城区大户型客户社区分布一览表;大户型购买客户原居住地小区;武清区存在购买高端产品的客户;武清区高端客户在哪里？;武清高端客户年收入;客户定位前的梳理;售罄项目客户来源分析;预售项目来访客户分析;客户定位前的梳理;保利上河雅颂高层客户分析;保利上河雅颂成交客户指数分析;保利上河雅颂成交客户指数分析;27;地址;上河雅颂和光明道地块客户对比; 到目前为止，武清本地客户的别墅购买欲望比较强烈。;项目定位推广语梳理;营销策略前的梳理;项目整体营销策略;类别;Slogan;3月份;政策组合拳;全国政策方向;4月份;建议高层入市时间：2010年10月 建议别墅入市时间：2011年5月 原因： 1.符合项目工程节点。 2.符合房地产营销旺季时间节点。 3.今年四月至十月共有半年时间，有利于高层前期营销推广工作安排。 4.今年四月至明年五月，共有一年时间，有利于别墅完善景观配套，实现实景销售。 5.有利于项目销售蓄客工作的落实。 ;入市时机;案名建议;项目卖点梳理;第一阶段---“蓄势待发——形象展示” 保利·上河雅韵”在 “保利·上河雅颂内进行项目亮相及项目信息释放，展现保利规模效应。 具体做法：在保利上河雅颂售楼处内进行，利于储备客户，对新的品牌主张和低碳理念进行深度诠释和挖掘。 第二阶段---“含苞待放——客户蓄水” 以“保利·上河雅韵”的高层产品为主推目标。 房子找人：通过保利品牌平台共享（包括产品推介会、保利客户会、上河雅颂老客户回访），实现市场对项目迅速认知，并找到武清区最高端购买力。 人找房子：以上一阶段建立的高端形象为基础，通过后期宣传，使目标客群产生“期望拥有”本项目的欲望，吸引客户到访。 ;第三阶段---“花蕊吐絮——高层开盘” 主推“保利·上河雅韵”高层产品，同时用上河雅颂的高房价为上河雅韵入市创造价格空间； 具体做法：以保利五期产品作为价格标杆，控制销售速度。让客户自然分流部分到上河雅韵。同时对不同单位进行不同的优惠方式。 第四阶段---“籽满蓬莲——客户保温” 开盘首战告捷后，进行客户保温工作，同时进行低密度产品的释放。延续并推高“保利·上河雅韵”产品形象。 以“保利·上河雅韵”复合型产品形式，为保利地产在武清地区的销售锦上添花。 建立并强化“”贵生活“社区概念。;项目整体开发时序及售楼处选址;怎么卖;营销推广阶段及内容;;;;收获;结语;武清再掀保利风暴!;客户A: 张彦江 男性 33岁 公务员 司法局工作 居住状况——居住在和平里3室户型，和父母孩子同住，有2套房产。 家庭收入——月基本工资收