梅溪项目前期策划定位顾问服务报告（初稿）.pptx

项目及开发顾问部，2013年3月;目录 项目宏观背景分析…………………………3 各物业市场调研及分析……………………48 项目总体定位方向…………………………146 各功能物业定位细化建议…………………163;1项目宏观背景分析;珠海市是珠江西口岸的核心城市，本项目位于香洲区，是珠海市的政治、经济、文化、交通和金融中心;珠海是我国五个经济特区之一，但其经济实力尚处于珠三角城市群的中下水平;珠海市的经济结构呈典型的工业城市特征，以第二产业为主导，第三产业发展较为缓慢，相对而言，香洲区是珠海市内第三产业较为发达的地区;珠海市人口总量较少且人口密度较低，但依靠本地海景、旅游等资源，珠海房地产市场得到了较快发展；人均可支配收入较高，增长速度较快，显示珠海消费者物业购买能力的提升;珠海市房地产开发投资额及占GDP比例不断上升，显现珠海房地产业是珠海经济命脉之一；与珠三角主要城市相比，珠海房地产占固定资产比重较高，房地产业发展势头强劲;自“十一五”以来，珠海的零售商业发展逐渐提速，且对消费需求表现出较强的吸引作用;购物类消费在珠海市民的消费中的占比逐渐上升;珠海市是我省重点的旅游城市，旅游业表现要优于其他的经济指标，内地游客仍是珠海市旅游业的重点客源;《粤澳合作框架协议》*的签署为珠海的发展打下了坚实基础，珠海将成为内地与港澳频繁经济活动交流的枢纽，交通、经济都将得到空前的发展，同样，珠海房地产也将获得巨大的发展;《协议》中明确重点发展商务服务、金融服务、休闲旅游等现代服务业，随之到来的人流产生旺盛的消费、商务、居住、投资需求，对办公、居住物业市场带来促进作用; 横琴与澳门之间的口岸实行“一线管理”，双方共同努力，争取横琴口岸24小时通关。 横琴与内地之间实行“二线管理”，加快横琴口岸二线规划建设，实现港珠澳大桥珠澳口岸之间互通。 逐步延长口岸通关时间，争取拱北口岸实现24小时通关。;《协议》中明确加快广珠城际轨道、港珠澳大桥、广珠西线等交通项目的建设，给珠海带来更多的内地、港澳人流、财流与物流，促进办公、酒店、??售商业等物业的发展;宏观政策小结;1项目宏观背景分析;珠三角发展规划强调了珠三角一体化的区域合作发展战略，明确了珠海作为珠江口西岸核心城市的战略定位，在此战略定位的要求下，珠海积极构筑交通、产业、城市三大格局;三大格局中，交通身居“先行”要位，珠海规划打通海港、空港、口岸三大节点，构筑面向港澳、服务周边、联通全国的现代化立体交通运输网络，建成珠江口西岸交通枢纽城市;其中，珠港澳大桥等一系列重点交通项目的建设将直接推动珠海与粤港澳地区的合作关系发展，提升珠海城市地位和竞争力;在产业发展方面，珠海将着力构建生态型现代产业结构，实施“香洲服务、西部制造”产业布局，促进城市转型升级;以实施东部大转型和西部大开发为契机，珠海将高标准打造城市发展新格局，形成“一条主轴，两大板块，三区一城，若干组团”的城市发展新格局;交通、产业、城市三大格局的规划建设将加快珠海构筑核心口岸城市的步伐，为珠海带来了全新的发展活力与机遇，商业地产也将大受其惠;在珠海构筑核心口岸城市的大背景下，项目所在的香洲中心城区作为珠海老城区，亦将承担东部城区提升优化的重任，焕发全新的发展生机;作为东部大转型战略的首要发展区域，中心城区一方面要实现经济增长方式转变和产业结构升级，以现代服务业为发展重点，强化商贸和消费功能，从而对拉动区域办公和零售商业市场需求产生积极影响;另一方面要实现城区品质优化，中心城区现已规划定位为宜居生态核心城市，未来区域居住人口集中，配套完善，为居住物业的发展提供利好推动，同时也为零售商业提供稳定客源;在双增双控发展策略和全新规划格局的带动下，中心城区将迎来人居环境的品质飞跃，为居住物业尤其中高端居住物业发展创造条件，也为商业市场稳固高端消费需求;中心城区又可细分为吉大、拱北等六大片区，各分区定位和职能各有侧重;本项目所在片区定位为城市门厅，未来发展方向为加快城市化进程，发展集工业、物流、商贸、旅游、居住为一体的城市综合组团，居住物业和零售商业均为顺应片区定位的方向;香洲中心城区经过几十年的发展，不可避免地面临用地资源匮乏的发展困境，目前中心城区尤其吉大、拱北等成熟片区的用地资源主要来自于三旧改造;而项目所在区域发展较慢，除旧改用地外，拥有一定规模的新增建设用地，在中心城区追求升级转型的背景下，土地资源相对丰富的优势有助其成为承接中心城区进一步发展的重点区域;与中心城区整体保持一致，项目所在片区旧改功能指引主要是补公进三，办公、商业、酒店皆为顺应规划指引的改造方向;道路交通规划方面，中心城区内部路网规划较为通达，未来随着重点交通项目的推进，外部交通也将进一步改善，有助增强区域辐射与影响力，利于商业发展;轨道交通方面，根据规划方案，珠海将建设由5条城