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五、房子拆迁补偿制度的改革方向 五、房子拆迁补偿制度的改革方向 2012 年 05 月 17 日 11:13:46 分类：拆迁补偿制度 拆迁补偿 房子拆迁 《房子拆迁补偿制度的严重缺陷及其改革方向 (五 )》虽然，我们能够从不同的角度去认识现行房子拆迁补 偿制度的缺陷，比方法律缺陷、制度缺陷、行政体系缺点、财政体系缺点，等等，可是，归根结底，这个制度的缺陷和缺点最终指向房子拆迁评估价。正是房子拆迁评估价大大低于真实的市场价格，造成了大量拆迁户的巨额财产损失，也正是人为大幅度压低房子拆迁评估价，为“买卖土地”留下了巨大的收益空间，而正是这一巨大利益，诱使地方政府扮演 了“恶政”角色，也迫使开发商扮演了“流氓”角色。因此，要彻底改革这个制度，就要从根本上解决房子拆迁评估价显失公 平的问题。为此，首先要从法律上、制度上确立房子拆迁合理赔偿的基来源则，以此建立公正合理的房子拆迁赔偿制度，并以此规范政府尤其是地方政府和房地产开发商的行为。 仔细的读者可能已经注意到，笔者在此使用了“赔偿” 一词。是的， 笔者主张在这个领域用“赔偿”取代“补偿”。在汉 语语景中，“补偿”一词居高临下，隐含“天然权力”和“非拆迁 不可”的喻意。“赔偿”一词则平等亲和，明显具有“抱歉”、“打 扰”和“理应赔偿你的损失”的意味。在大部分情况下，房子拆 迁对于拆迁户来说是负面的，因此，在有关的法律文本和制 度条文中使用“赔偿”一词，既显得平等亲和，又与我们尊崇 的法制理念相吻合。 （一）房子拆迁合理赔偿的基来源则 1、两个基本前提、两条基来源则 确定房子拆迁合理赔偿的基来源则有两个基本前提，一是必须按照市场经济的“平等、公正、等价”原则。这是因为，房子拆迁本质上是一种对于财产交易的民事行为，拆迁当事人的民事法律地位平等，拆迁房子应该按照市场原则公正订价，等价互换。即使房子拆迁采取政府“征收征用”的形式，并带上行政法律关系的色彩，也不能改变“财产交易”的本质，因而不能改变“公正订价、等价互换”的原则。二是拆迁户有权享受本地域房地产开发带来的区位地段升值利益，就象原住民有权享受本地经济开发所带来的利益同样。 在上述前提下，房子拆迁合理赔偿的基来源则有两条，一是保障拆迁户拆迁前后利益不变，二是拆迁户能够分享房地产开发的升值利益。 为了说明这两条基来源则，笔者作如下假设： 假设同地段各类房子（如住房、门面房、厂房等）当 期开发时的均价为 M（元∕平方米），该地段当期开发时的均 价比当期开发前升值 M1（元∕平方米），而当期开发后的均 价又比当期开发时升值 M2（元∕平方米），则该地段各类房子当期开发前、当期开发时和当期开发后的均价分别为： M － M1、M、 M ＋ M2其中，各类房子的均价都包含了土 地有关价格（土地价格） 、区位有关价格（区位环境价格） 、地段有关价格（地段环境价格） 、房子环境（如小区居住环 境）有关价格（房子环境价格）以及房子建造有关价格（房子建造价格）。 土地价格水平与区位和地段价格水平有关。区位环境价格水平主要取决于该地域的开发程度，属于地区大环境，与单个房地产开发商没有直接关系。地段环境价格水平是在区位环境的基础上，由地方政府和该地段的所有开发商共同开发形成。房子环境价格和房子建造价格直接与单个房地产开发商的开刊行为有关。 显然，要知足上述基本前提和基来源则的要求，合理 的房子拆迁评估价应该定位于房子当期开发时的均价 M。 在此基础上，能够根据房子的不同类别确定不同的拆迁评估价。对于商店门面房来说，在同一区位条件下，地段的商业气氛环境决定了不同门面房的价格水平，因此，拆迁 门面房的评估价主要应该根据拆迁地段的商业气氛环境来确定。对于住房来说，在相同的区位和地段条件下，居住环境和房子建造档次决定了不同住房的价格水平，因此能够根据居住环境和房子建造档次来区分被拆迁房与拆迁评估价 标准房的差别。 换句话说， 当根据当期开发时的均价 M 确定了住房的拆迁评估价以后，自然形成了一个模拟标准房，被 拆迁住房与模拟标准房的价格差别只是存在于居住环境和房子建造档次方面，因此，能够据此确定被拆迁房的详细拆迁评估价。 在详细操作中，按上述原则确定的房子拆迁评估价只是一个“基础价”。因为，最后由拆迁市场所确定的拆迁评估价必然要经历一个拆迁双方的价格博弈过程（确定拆迁评估价的法定程序应该有这样一个过程） 。由于该地段正处于开发过程中，房价呈上升趋势，所以拆迁双方的价格博弈会围 绕 M ～“ M＋ M2”区间进行。对于回迁户（即开发时临时搬迁后仍回开发后的原住址布置的住户）来说，这种价格博弈变得简单了，因为，只有按照原来的住房面积赔偿才能知足拆迁户“拆迁前后利益不变”的心理预期，而这也就意味着拆 迁评估价将按照当期开发后的均价“ M＋ M2”来确定。 由此可见，当