世联_融科_江西景德镇别墅项目定位报告终稿_194PPT.pptxVIP

融科景德镇项目定位报告;1.项目属性界定与开发商目标梳理;区位交通——项目位于景德镇的河西政务新区，未来前景看好，但区域现状对于普通客户具有一定的心理距离;强势资源——片区内拥有景德镇唯一的4A级古窑风景区，酒店、金融机构等高端配套齐全;地块四至——项目位于古窑风景区外围，周边除高专外基本呈现自然状态，未来将有规划路与西山路相连，几乎没有配套资源;地块现状——两侧山体，中间洼地，目前为农田和水塘，旁有水库，与路面高差5-6米;技术经济指标——项目有90/30限制，???高45米，容积率不超过2.0;项目属性界定——四线成本导向性、政务新区、中等规模、强势自然资源驱动的住宅项目;开发商提出的目标;基于目标条件下的市场现状：市场高端物业去化速度偏慢与项目要求快速去化之间的矛盾;基于目标下的市场现状：各物业类型之间均价未拉开，价格天花板效应明显;问题导出：根据市场分析，结合市场分析决定项目盈利模式的选择，进而决定项目的技术定位;1.项目属性界定与开发商目标梳理;;景德镇目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点在往西部发展;本项目所在的昌南组团位于政务新区核心区域，从未来土地出让情况来看，政府着力在此区域打造高档住宅区;陶瓷业近年来始终保持稳定快速增长，对国民经济的贡献率逐年上升;景德镇陶瓷业以小作坊为住，藏富于民的现状使得城市购买力强劲，支撑未来房价继续向上;景德镇由于安居房敞开销售、单位自建房和私房的冲击，整体房价被严重低估;景德镇房地产市场在06年前保持稳定，07年出现了井喷式上涨;房地产价格上涨的驱动因素为外部大势、需求的增加和地价的上涨;城市化率和现有房屋的结构特点，未来供应仍存在很大缺口，推动房市继续向上;景德镇房价未来将保持平稳增长态势，政策风险对于房市影响有限;;景德镇房地产格局在区域上分为五大板块;市中心板块依托人民广场等市中心城市资源，目前处于全市最高价;东郊板块依托教育、大型工业企业等作为城市副中心存在，未来将成为中档楼盘聚集地;城南板块依托二中，主打教育牌，投资客占据很大比例;城北处于被边缘化的区域，处于整个景德镇价格洼地，低价是其核心优势;河西——城市政务新区，政府强势主导开发，片区自然条件优越，但生活配套不足;城市各板块未来发展趋势预测;未来随着政府规划的陆续实施，区域配套问题将逐步得到解决，可能吸引部分普通客户进入;城市板块的发展呼唤高尚住宅区出现，而河西自然条件和政府的强势推动，在竞争中优势明显;河西板块目前已形成五大组团;依托中国陶瓷城和中国瓷园等专业市场，以配套型住宅为主,出现了大规模的低密度物业;最早承接城市外溢人群，未来随着五中和配套的成熟，区域将进一步升级;依托片区高档酒店和环境优势，未来城市核心区域;远郊产业驱动型区域，环境、交通等的先天不足，注定未来仍然走价格导向型路线;江景资源驱动型，但昌江的原始状态限制了此板块发展前景;各区域未来发展趋势小结;四季春晖依托昌江广场，以城市资源为核心卖点;未来小高层将会面临上海公馆竞争，低密度物业面临金棕榈和锦绣昌南的竞争，本项目竞争优势明显;市场竞争小结;;城北板块： 以附近公务员和刚性需求婚房为主。面积100-130的两房三房，接受总价20-30万。;在访谈中我们发现，置业客户中以自住换房需求为主，大于首次置业需求和投资需求。;这部分客户大部分已有不止一套住房，对产品品质要求高 需求面积：130平米以上三房以上 置业关注点：居住环境、产品品质、资源的绝对占有 创新偏好：个性化的风格，体现档次和品味设计的追求，如有露台的花园洋房等；;高端客户解析：工艺美术大师——非常重视生活品质，追求外在档次和个性化、舒适的内部空间设计，需要高规格的物业服务;高端客户解析：陶瓷市场老板——生活的品质渴望得到提升，希望获得周围人的认可，希望自己具备成功的意向，获得身份感的认同;中端客户解析：建材市场老板——对产品基本层面要求较高，对未来升值潜力比较看重;中端客户解析：公务员、企事业单位管理层——一般喜欢在工作地附近置业，对环境和居住舒适度关注度高;普通客户解析：上升的阶层——泛公务员阶层，事业处于上升期，文化素质高，总价比较敏感，品质要求高;普通客户解析：大众需求者——受购买能力限制，总价比较敏感，对配套、交通要求较高;其他客户解析：投资性需求客户——产品总价低，能获得良好的出租回报，一般依托于教育，商业中心和稀缺资源。;景德镇市场客户特点小结;客户分类;;从当前产品供应看，景德镇市场产品供应以普通多层为主；小高层逐渐增多，目前没有高层出现；别墅供应量很少 ；花园洋房没有;板快;区域;区域;从供应特征来看景德镇房地产开发经过了三个阶段;根据土地出让和规划情况，高层住宅也将推出市场，其跨越式的出现，将加速客户对小高层的接受程度;别墅物业与普通住宅价差未拉开，未来