XX项目整体定位及物业发展建议.pptxVIP

怡丰置业郑州项目中期汇报有关问题的回复意见 谨呈：河南怡丰置业发展有限公司 SZ[2007]GW51 开发大方向达成共识的前提下，几个需进一步深化的关键问题总结 No.1：客户定位的深化 No.2：多方案经济测算对比 No.3：品质多层产品营建建议的深化 No.4：景观及风格营建建议的细化 No.5：配套设施建议的细化 在怡丰置业郑州项目中期汇报会上，双方经过深入沟通，已就项目开发的大方向达成了初步共识，在大部分的细节问题上也取得了基本一致的意见，现就某些待进一步深化的关键问题归类并总结如下： 通过对问题的分析以及讨论，我司就上述各项问题的讨论和回复意见如下文详述。 2 客户定位的深化 品质多层的需求问题 目标客户置业特征探讨 3 关于客户问题，怡丰对70%的90m2内产品的市场需求存在较大的疑虑，我们将重点探讨 购买这种产品的目标客户经济承受能力有限，对价格较为敏感，他们对居住的需求其实并非完全基于面积大小，更主要的是受到价格的约束，我们把这种需求转化为总价承受能力来进行分析—— 我们先从目前市场供求状况出发： 本项目90m2内的品质多层总价大部分在30万元以内，我们来梳理一下郑州市场上30万以内的产品目前有哪些： 中心区：寸土寸金，房价高企，30万元以内房子供应主要以高单价的精装修小户型公寓产品为主，供应量有限，产品同质化严重—— 思达数码国际公寓：高层，20~70ｍ2，精装修6400元/ｍ2，总价12~50万元； 左岸国际：小高层，40~60ｍ2，精装修4100元/ｍ2，总价16~25万元； 名门盛世：高层，29~44ｍ2，精装修5000元/ｍ2，总价15~22万元。 中心区30万元以内的商品房供应已是凤毛麟角，面积较小的居家产品总价大多在三、四十万以上。 郊区： 30万元以内房子供应以廉价低品质多层产品与旅游度假小户型产品两种类型为主，量少但销售速度快—— 廉价低品质类型：21世纪国际城：多层，30~80多ｍ2，总价7~18万元； 旅游度假类型：龙泊圣地：多层，40~88ｍ2，总价12~30万元； 思念果岭山水：公寓，50~70，总价19~28万元。 主报告中对上述产品已作了详细分析，整体而言，销售情况普遍良好，说明郊区低总价小户型产品有充足的市场基础，对于本项目而言是有利的。 4 远郊90m2内产品案例借鉴—— 由于90/70是新政策，目前可供参考的完全执行该政策的远郊成功案例较少，但我们可以选取条件类似、以洋房产品为主的郊区项目，了解其90m2内产品的销售情况。 我们选取了以下二个外地案例： 我们还研究了国六条颁布后郑州市第一个经过政府审批的项目： 厦门圣地亚哥 深圳四季花城 郑州绿都城 5 厦门圣地亚哥——凭借建发品牌及产品力，岛外远郊项目克服区域抗性，多层公寓实现热销 一期产品配比： 圣地亚哥 项目位于厦门岛外龙池开发区，东接厦门海沧区，沿着马青路到达厦门白鹭州约15分钟车程 占地：约640亩； 总建筑面积：50多万m2 ； 容积率：1.15。 一期 整体规模： 独立别墅：约53580m2 ； 联排、叠加：约32870m2 ； 多层、小高层：约307200m2 ； 公建：约19061m2； 一期规模：112037.48m2 ； 公寓：89534.71m2 ； 联排：22502.62m2 。 公寓户型 套数 套数比 单身公寓 27 18 2% 1房 56 42 5% 2房 77-92 260 32% 3房 96-116 164 20% 3房 120-146 312 38% 3+1房 130 20 2% 合 计 816 100% 别墅户型 套数 套数比 联排 (含地下室) 31 44% 联排 (无地下室) 32 45% 双拼 8 11% 合 计 71 100% 一期公寓销售状况 总套数 816 已售套数 763 销售率 85.66% 实收均价 3390/m2 一期别墅销售状况 总套数 71 已售套数 65 销售率 91.55% 联排实收均价 6312/m2 双拼实收均价 10833/m2 项目一期于2006年9月23日开盘，现场吸引了近3000位客户，首推房号511套，当日即售罄，下午加推390套，实现4.2亿的成交金额。 6 深圳四季花城——高性价比产品吸引大量市区工薪白领层，低总价多层小户产品受客户追捧 项目区位：位于深圳关外龙岗区坂田镇，离深圳主城区40分钟车程，周边无明显产业及消费支撑； 1999年，项目开发初期，本片区相对市区非常陌生，周边缺乏基本生活配套。 总占地：560亩； 总建筑面积：54.73万m2； 其中：住宅：51.54万m2 ； 商业：1.02万m2；