博思堂202X年3月苏州万科金阊新城项目整合营销提案[1].ppt

万科金阊新城项目整合营销提案;年度目标;提案整体思路;初识万科;再度合作;战略联盟;临危受命;我们最懂万科，更期待与万科的再次合作!;我们最懂苏州;经市政府研究决定，从即日起调整市区住房限购措施，具体规定如下： 暂定在市区已有1套住房的本市户籍居民家庭，能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房等以外的新建商品住房和二手住房，下同）。对在市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反限购规定购房的，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。;购买力强、通胀压力下的保值需求强劲，政策调控重灾区;;限购令效果“立竿见影”，市场成交快速下滑;2011年2月与3月市场需求变化走势图;就调控周期而言，盘整期通常在1-2年左右，其中政策效应滞后期约为3-6月。所以我们预计此次政策的影响将持续到2012年底； 而市场会随着政策影响的逐渐散去，将在12年底或13年初步入复苏期。;我们最懂苏州;城铁新城;金阊新城东至沪宁高速与相城区相连，南沿苏虞张与虎丘风景区相邻，西临京杭大运河与高新区隔河相望，北接高新区浒关工业园区，汇集了公路、水路、铁路等交通干线，区内还设有铁路货运西站，有12条铁路专用线延伸其中，是苏州重要的交通枢纽; 金阊新城规划成为物流、人居、商业于一体的现代城市副中心。 ;金阊新城拥有沪宁高速公路、312国道、沪宁铁路、京杭大运河等多种交通设施，可便捷的与苏州市区主干道路和快速道路的系统对接。?;32路公交线路图;新东方汽配城总建筑面积10.8万平方米； 苏州机电五金市场总建筑面积17万平方米； 苏州礼品商品综合交易市场建筑面积23万平方米； 钱万里桥小商品市场建筑面积12万平方米； 苏州传化物流基地总建筑面积为40余万平方米。;;我们最懂苏州;根据客群的重叠性、供应产品的趋同性、价格水平等因素进行竞争市场界定； 私有汽车增多、快速干道、轨道交通发展，使得城乡距离更加模糊，大多数人工作在城市，居住在郊区的生活方式成为更多城市人的选择； 结合项目的特性，本项目的竞争格局将划分为地缘性区域和郊区化生活方式辐射区域； 项目面临以下层级的竞争： 主力竞争片区：金阊新城片区、浒通片区 次级竞争片区：相城活力岛片区、平江新城片区、沧浪新城片区和新区中心片区。;案名;项目名称;88㎡（ 2+1）-2-1;限购之后项目客源以金阊新城客源为主，辅以浒通及市区其他客源;限购之前客户置业目的比例图;案名;项目名称;86㎡（ 2+1）-2-1;限购之后客户发生了明显的变化，项目客源以浒通片区客源为主，辅以新区中心片区及其他片区客源;限购之前客户置业目的比例图;储备项目;核心卖点：学区+配套+完善规划+品牌;项目名称;86㎡ 2-2-1;限购之后客户发生了明显的变化，项目客源以沧浪新城本区域客源为主，辅以市区及其他片区客源，有部分上海等长三角地区的投资客源;限购之前客户置业目的比例图;核心卖点：新区核心+地铁交通+完善配套;入市项目核心卖点：城市新兴板块+良好的规划+巨大潜力;项目名称;;限购之前项目客源 以相城中心片区为主，辅以下属乡镇及平江片区客源，有部分上海等长三角地区的投资客源;限购之前客户置业目的比例图;板块;板块;国际通用标准认为，供销比处于（1.2-1.3）：1之间为平衡区域，低于1.2为景气区域（供不应求），高于1.3为积压区域（供大于求）;;2011;金阊新城规划成熟，区域发展潜力无限！ 区域房地产市场发展不成熟，整体品质不足！ 未形成板块效应，在苏州房产版图地位不强！;板块需要呐喊 价值需要重塑;金阊新城;我们最懂项目;本案; 富强新苑;;地块编号;板块格局：城市新兴板块、极具价值潜力 地块属性：一定的水系、具有较强的可塑性 开发商品牌：中国地产企业领军人物;万科！！！ 城市价值重塑者 区域未来领航者;我们最懂客户;;;金阊新城片区目标客户访谈——客户置业目的以子女婚房为主，比例占到44%，其次为改善型28%，再其次为子女上学12%；客户首付能力集中在20-30万;金阊新城片区目标客户访谈——客户置业习惯以毛坯为主，需要引导；客户对产品面积的需求，以90㎡以下和90-110㎡产品线为主，其次为120-144㎡;本案;浒关工业园片区目标客户访谈——客户置业目的以改善型为主36.7%，其次为子女婚房，比例占到32.7%，再其次为子女上学18.4%；客户首付能力集中在15-25万;金阊新城片区目标客户访谈——客户置