天启开启XXXX年2月21日长春远洋戛纳小镇营销策略大纲.pptx

远洋戛纳小镇营销策略大纲2011年2月21日Ⅰ 观局城市视角论战地产之 - 【品牌布局】万科、中海、保利三强鼎立，品牌溢价能力强万科中海保利通过城市布局开发获得品牌认可，同时实现城市占位，继而获得品牌溢价的典型代表。追求与城市价值共成长，从兰乔圣菲到时下的蓝山和惠斯勒小镇，深刻撼动市场，其品牌获得全城高度认同。深度耕耘一个具有较大成长潜力的节点板块获得城市占位，通过开发规模稳步实现品牌提升，继而出击布局城市，将影响力扩大至全城范围。中海是稳健型城市布局开发模式的典型代表，时间则是催熟其品牌的重要因素。作为市场的后来者，保利无疑具备很强的优质土地获取能力。利用拿地优势，保利迅速在城市房地产主要发展带上连续获得4个大盘项目。通过上市首盘大规模的实景震撼、热销印证及后续项目持续推出，保利在最短时间内获得城市级品牌影响力。品牌城市布局共性特征：项目印证、规模印证、节奏把控万科城市布局特色：城市板块价值跳跃发展的准确预判能力，提前布局城市视角论战地产之 - 【品牌占位】中信与和黄，分别通过做强一个城市节点与一种产品类获得城市占位在净月深耕200万平米的大盘 – 中信城，通过导入城市级配套引擎 – 农博园、卓展（生活超市及奥特莱斯）、东师实验学校，逐步将其项目所在区域打造成为净月中央节点，以此支撑房地产项目开发，伴随着节点成熟度提升稳步增加品牌影响力。中信在城市深耕豪宅产品类，旗下御翠豪庭与御翠园两大项目精确瞄准城市高端客群，通过产品品质打造与高尚生活全层营造获得品牌占位。和黄虽然相对较为慢热，但伴随着旗下项目的营销稳步推进，市场逐渐对其形成豪宅专家的印象。和黄核心提示：城市节点价值占位和圈层身份标杆追随是是品牌占位的两大利器以城市入题，远洋如何实现城市占位？远洋在长春无开发历史，缺城市布局式的土地储备，现阶段更没有规模优势，通过定义并催熟首盘所在城市节点，是获取城市占位的关键所在。Ⅱ 论市板块视角论战地产之 - 【竞争格局】品牌开发商深耕，大盘搭台唱戏，同质化竞争日趋激烈的净月板块项目名称位置总规模（万平米）物业类型发展商开发进度中海国际社区伊通河南端，南二环北106别墅、多层、小高、高层中海进入尾盘开发阶段，约剩余20%惠斯勒小镇净月潭公园正面48别墅、洋房、小高万科首期2010年四季度开盘中信城净月管委会，农博园会址200别墅、多层、9层、小高中信已开发4年，约剩余50%未推向市场御翠园大顶子山南麓43别墅和黄二期尾房在售，即将推出三期哥德堡森林博学路、新城大街66洋房、小高、高层复地二期在售，年底将推三期首地首城净月大街北段，近世纪广场80多层、高层首都机场首期已开工，预计上半年开盘国信美邑净月板块北门户，世纪广场20别墅国信首期接近尾声，二期将推出板块视角论战地产之 - 【竞争困境】本案地处客户被层层截流的净月深处开发多个楼盘，口碑传播中海世纪广场城市分界线复地歌德堡森林客源来自朝阳、南关、二道中信城万科惠斯勒小镇管委会长影世纪城万科潭溪别墅客源来自朝阳、南关远洋戛纳小镇板块视角论战地产之 - 【板块发展】净月作为长春唯一生态高尚居住板块，伴随诸多重要城市引擎的逐步导入，未来必将成为长春高端居住板块的核心代表，产品高档化日趋成为主流年度201020112012201320142015板块内主力需求首改多改平分秋色多改比重稳步增长多改成为主力多改中的中高端客群比重稳步上升对应产品面积段适中的洋房小高占主流，经济型别墅受亲睐舒适性小高（120-130）供应增加，洋房日趋稀缺，别墅需求稳步增长小高层产品户型逐渐加大，洋房别墅化，别墅产品升级大户型小高成为重要购买对象，偏大户型别墅成主流净月板块成为长春主流豪宅市场，小高大平层出现净月板块的“刘易斯拐点”以竞争论市，远洋如何突破层层拦截，实现强目的性购买？项目的天然地理属性无法改变，远洋短期内只有通过独创一种开发模式（打造全新项目价值底盘）抑或独创一个新的版块，引领生活方式变革，在战略层面差异化于净月板块品牌大盘，方能实现对客群的全城号召，继而杀出重围，获取销售上的成功。中长期则可基于板块发展变化的准确预判，提前布局，获得战略优势。Ⅲ 明道策略前思考之 - 【小镇价值体系】五大价值柱共建小镇差异化价值底盘，为全新生活方式提供系统平台“净月全新健康、放松、活跃的生活方式”休闲养生/投资度假特色功能汇聚城市级的休闲配套电影引发的人文软环境星级酒店引擎与服务小镇风情城市与自然最高级别的资源演绎高标准生活方式向往与演绎主题人文演绎净月中央，共有的生态环境、高尚居住氛围底盘策略前思考之 - 【产品概念演绎】小镇并非对法国戛纳原型进行简单模仿，着眼于吸取其生活内涵，重在“神似”【戛纳小镇的产品概念演绎】时尚休闲浪漫活跃人文长春时尚风向标、明星餐饮店、各种展览、走秀等体验活动、全新生活方式倡导者项目周