地产行业物业板块2020年报分析综述.pptxVIP

概要;百亿俱乐部领跑，物企营收高增长 物企利润创造不俗 毛利率七成上升，分化显著 行政开支占比七成下降，管理精细化 在手现金充裕，收并购进入白热化阶段 分红比例高企，利好中长期股东;2020年重点跟踪的24家上市物业企业共实现营业收入1124.65亿元，上年同期为791.14亿元，同比大 幅增长42.2%。 碧桂园服务以156亿元收入领跑行业，百亿俱乐部从上年的0家增加至4家。头部物业 企业的增速并不逊色于小规模物业企业。2020营业收入TOP10的物业企业中，世茂服务、雅生活服 务、融创服务、碧桂园服务分别以101.9%、95.5%、63.5%、61.7%的增速扩张。TOP11-20的物业企 业中，永升生活服务、时代邻里增速分别达到66.1%、62.6%。;按照2020年营业收入排序;2020年重点跟踪的24家上市物业企业共实现归母净利润156.18亿元，同比增长72.4%。利润创造的增 速显著高于营业收入的增速（42.2%）。从利润创造的绝对值来看，碧桂园服务、恒大物业分别以 26.86亿元和26.47亿元领跑；雅生活服务17.54亿元第三。前10的门槛达到了6亿元。从增速角度来 看，恒大物业、时代邻里、荣万家、华润万象生活、融创服务分别以184.5%、141.5%、132.9%、 124.1%、122.6%的增速位列前五。;按照2020年营业收入排序;2020年重点跟踪的24家上市物业企业毛利率平均值为27.7%，同比上年增加1.92个百分点；中值为 24.7%，同比上年增加4.18个百分点。其中，17家物企毛利率同比上升，7家物企毛利率同比下降。其 中，合景悠活毛利率最高，达到了42.1%；恒大物业第二，为38.1%；正荣服务、锦和商业、碧桂园 服务、世茂服务、永升生活服务、宝龙商业、新城悦服务、时代邻里毛利率均在30%以上；招商积 余、中海物业、保利物业、绿城服务则毛利率均在20%以下，位列倒数。;从毛利率的同比变化来看，恒大物业、华润万象生活、荣万家同比上升较为显著，分别上升14.2、 10.9、9.9个百分点；合景悠活、远洋服务、宝龙商业分别上升4.8、4.7、4.5个百分点。而雅生活服 务、招商积余、锦和商业、世茂服务、中海物业、保利物业、南都物业毛利率向下波动，分别下滑 7.1、4.7、3.4、2.3、1.7、1.7、0.7个百分点。毛利率上升的企业主要集中在2020年以来新上市的企 ???，而下滑的企业主要集中在国央企以及独立第三方物业企业。;2020年重点跟踪的24家上市物业企业行政开支占营业收入比重的平均值为8.8%，同比2019年9.3%下降 0.5个百分点。其中，7家物业企业行政开支占比同比上升，分别为特发服务、卓越商企服务、远洋服 务、新大正、保利物业、锦和商业、华润万象生活；17家物企占比下降。 招商积余、中海物业、雅生活服务、恒大物业分别以4.0%，5.2%、5.5%、6.0%的行政占比位居低位。 部分公司（如正荣服务等）由于2020年才上市，其上市费用造成行政开支占比短期高企，我们认为，21 年开始有望回落。;截至2020年末，碧桂园服务在手现金最为充裕，达到153.42亿元；恒大物业、华润万象服务均超过 100亿元；融创服务、保利物业、金科智慧服务、世茂服务、雅生活服务超过50亿元。我们认为，充 裕的现金流会使得2021年收并购市场进入白热化竞争。 我们按照【2020年银行存款及现金/15XPE/2020归母净利润】来衡量物企现金水平对收并购的贡献程 度。其中，融创服务该比值达到103.9%，稳居第一位；华润万象生活、宝龙商业、金科智慧服务、保 利物业该比值超过了70%。相对较弱的为南都物业、荣万家、雅生活服务，均在20%以下。;2020年重点跟踪的24家上市物业企业中仅有恒大物业未分红，其余23家均实现分红。从分红比例来 看，锦和商业由于2020年业绩下滑导致分红比例陡升至182%。除此以外，绝大多数物业企业分红超 过30%；仅有融创服务、碧桂园服务、远洋服务低于30%，分别为23%、24%、25%。分红比例较高 的包括荣万家、金科智慧服务，比例超过50%；宝龙商业、绿城服务、新大正、正荣服务、雅生活服 务比例超过40%。;2. 24家重点物业企业运营管理效率分析;2020年重点跟踪的24家上市物业企业在管面积保持高增长，中位数增速达到32%。从在管面积规模来 看，保利物业、碧桂园服务（剔除三供一业）、雅生活服务位居前三，均超过3.7亿平米；恒大物业达 到3亿平米；绿城服务2.51亿平米。从在管面积同比增速来看，融创服务、世茂服务、时代邻里、雅 生活服务分别以155.1%、114.2%、112.3%、111.7%的增速领跑。而特发服务、远洋服务、华润万 象、绿城服务、荣万家则同比增速未