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二手房全程陪购律师法律服务 1、出卖方是否为房屋合法产权人，产权性质，已购公房是成本价还是标准价购 买； 2、出卖方是否拥有处分房屋的权利，包括其是否还有其他共有人，其是否与住 房单位有产权份额划分等； 3、房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变 4 、房屋使用性质而使本转让行为无效； 5、房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，必要时取得原售房单位同意售房的书 面意见； 6、出卖方是否有欠缴物业管理、水电煤暖气等应缴费用之情形； 7、房屋是否被查封，房屋所在地区是否将被拆迁； 8、起草、谈判、修订房屋买卖合同及相关补充协议、附件等； 9、交接时，审查房屋实际状况是否符合房屋买卖合同的承诺条件。 律师陪购是指专业律师应当事人的委托，根据陪购律师本人亲眼所见，以 律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证 明的一种活动，是律师的基本业务之一。 房地产买卖过程中的律师陪购业务是目前国际通用的操作模式，目前香港 和北京已经全面将律师陪购业务引入二手房按揭贷款中。 律师陪购的目标有二：一是陪购当事人身份的真实性；二是陪购当事人行 为的真实性、合法性，在上述前提下律师向当事人出具律师陪购书。通过律师 陪购，将能有效地遏制买卖交易及贷款过程中的房产产权不清、无权处分、提 供虚假资料、恶意骗贷等现象的发生，切实地维护交易双方、房产中介和银行 的利益。 具体而言，律师陪购可在以下几个环节起重要作用： 一、签约阶段 在该阶段，律师主要进行买卖双方身份真实性以及签约行为真实性的陪购。在 此引入律师陪购，可以起到如下作用： 第一、会对某些虚假买卖、恶意骗贷者产生一定的法律威慑力； 第二、通过律师严格审核买卖双方的身份证、户籍材料、结婚证明等资料，可 以最大限度的确保买卖双方身份的真实性以及意思表示的有效性。如果卖方为 非真实产权人，则可能导致买卖合同被法院宣告无效，不但会损害真实买受人 的利益，也会威胁到银行所放贷款的安全；如果买方为非真实的买受人 (主要表 现为提供伪造的证件、或者是“真证假人” )，那么所签订的买卖合同与抵押借 款合同都将被认定为无效合同，则不但会损害真实出售人的利益，对银行的贷 款则是更大的威，而在此情况下，房产中介也可能因未尽到足够的审查义务而 承担相应的法律责任。 第三、通过查验首付款收据以及买卖双方的划款记录，可以在一定程度上防止 买卖双方的关联交易，并间接证明买受人的资信。 第四、通过陪购卖方房屋财产共有人 (非产权人 )签署出售同意书，可以避免该 共有人以不同意或不知道为由对抗作为买方的善意第三人而向法院申请宣告买 卖合同无效；通过陪购承租人签署出售同意书，可以避免因承租人主张优先购 买权而导致买卖合同被宣告无效。如果买卖合同被宣告无效，则不但会损害买 受人的利益，也威胁到银行所放贷款的安全。 第五、通过对买卖双方及时地提供相关法律咨询以及对双方所约定买卖合同条 款的审核，可以有效地避免、合理解决日后买卖合同履行中可能容易产生的纠 纷，降低房产中介可能承担法律责任的风险。 第六、通过对买卖双方 (或其代理人 )亲笔签署《上海市房地产买卖合同》、《个 人住房 (二手房 )抵押借款合同》、《零售贷款申请表》、《单身承诺函》、《借款凭 证》等法律文件的行为进行陪购，可以确保买卖双方意思表示的真实性、合法 性，进而确保买卖合同以及抵押借款合同的有效性。 二、交易过户及抵押登记阶段 在该阶段，律师主要进行买卖双方身份真实性以及交易过户、抵押登记行为真 实性的陪购。在此引入律师陪购，可以起到如下作用： 第一、通过对买卖双方身份的再次查验，进一步验证双方身份的真实性，堵塞 签约阶段可能存在的漏洞，确保签约与交易过户、抵押登记当事人的一致性。 第二、通过对买卖双方缴纳契税、亲笔签署交易中心的格式文件并向房地产交 易中心登记窗口递交全部材料的陪购，确保交易过户和抵押登记行为的真实性。 其中，递交房地产交易中心登记窗口的材料中，原来无律师陪购时由中介人员 直接递交的买卖合同、抵押借款合同、登记申请表现在由陪购律师亲自带到房 地产交易中心递交登记窗口，避免了签约时的买卖合同与递交登记窗口的买卖 合同不一致的情况，有效的避免交易各方可能承担的法律责任。 签订二手房买卖合同 1、合同主体为