前海片区调研报告范文.docx

前海片区调研报告 前海片区调研报告 范文 1 2020 年 4 月 19 日 南山前海片区调研报告 前言说明： 从严格意义来讲，前海片区应是深南大道以南、前海路以西、内环路以北的区域，但由于大部分商品住宅分布在前海路两边，为了便于分析，本次研究范围囊括了前海路与南新路之间的旧城区域。另外，由 于大部分楼盘是在 后开盘， 前开发的住宅则较少，难以从时间上进 行对比分析，分析过程中多处把所有楼盘按 前开盘和 后开盘分为两部分，在所涉及到的 16 个楼盘中， 前开盘的仅有 4 个， 以后开盘的则有 12 个。再有，客户群分析部分和客户承受总价分析部分，主要根 据阳光棕榈园一期和二期成交客户资料统计结果，同时参考了其它楼盘的客户信息。 一、片区概述 （一）片区总体概况 前海片区位于南山南头半岛前海湾畔，隶属南山南头街道办事处，东与南头商业文化中心、深圳大学、高新科技产业园区相临，南接大南山，西靠前海湾，北面与中山公园隔深南大道相望。 文档仅供参考，不当之处，请联系改正。 文档仅供参考，不当之处，请联系改正。 PAGE 3 PAGE 3 2020 年 4 月 19 日 严格意义上来讲，前海片区是指深南大道以南、前海路沿线以西、内环路以北的板块。前海用地主要为填海及规划填海区，当前 已填海 2 平方公里，已有围堤用地 7． 7 平方公里，南北长约 5 公 里，东西宽约 1.5 公里。前海是南山组团以港口、仓储、临港工业为主功能的区域物流中心，是南山区未来住宅、商业发展的重点区 域。 （二）片区土地利用现状及特征 前海是蛇口工业区的主要辐射地，以前土地利用不够成熟，没有科学的土地规划，片区内主要是工厂和居民自建住宅，呈现农民房和工厂混杂的局面。随着市政规划及旧城改造的实施，现在，前海路以西已得到拆迁，土地正得到科学合理的开发利用，从北至南形成了振业星海名城、前海花园、港湾丽都、中海阳光棕榈园、鼎太风华社区 等中、大盘，沿前海路一字排开，以占地 70 万平方米的巨大规模， 绵延成 5 公里的壮丽建筑景观。前海路以东的农民房也正在按照统一规划进行旧城改造，也有鸿洲文鼎花园、心语家园、碧玉小家等新盘出现。 另外，作为填海用地的前海，随着旧城改造和填海工程的进一步 实施，将会有较多的土地可供利用，除现正开发的楼盘用地外，在阳 光棕榈园以南学府路沿线又有两小快面积共达 10 万平方米的住宅用 地得到规划，港湾大道以西也有 5.2 万平方公里的土地被南油集团购买，打算建设滨海新城小区。 （三）片区住宅市场的发展 前海的住宅市场发展较晚， 1998 年片区内刚刚有商品住宅露面 , 接下来的几年也只有个别零星小盘出现。但随着南山板快逐渐成为深 圳楼市的一片“热土”，众多地产巨头纷纷进入南山，后海依靠其滨 海物业 ,得到了成功开发 , 中海、振业、鼎太等知名地产商也纷纷看中了南山这块风水宝地，不约而同地启动了前海片区的“发动机”，开 发出了星海名城、阳光棕榈园和鼎太风华三个大盘 ,在大盘的带动下 , 前海的住宅市场于去年有了飞跃式的发展 ,在 似乎突然间就冒出了 9 个楼盘同时发售，片区的整体形象迅速脱胎换骨，成为一个迅速崛起 的地产板块。 展望 , 前海住宅市场将会上演一场如火如荼的大戏 ,将又有椰风海岸和南山豪庭两个新盘加入战团 ,阳光棕榈园三期也早早宣传造势 ,又有鸿润花园和鼎太风华二期正在施工 ,还有星海名城三期也有可能将于年 底推出，新盘不断涌现，老盘不干寂寞，大盘小盘、新盘老盘同时上 演,前海的住宅市场彻底热闹起来了 ! （四）片区各项配套设施现状 前海作为新开发区域，各项配套设施相对滞后 ,配套设施不够齐全,有沃尔玛社区店、惠尔佳百货、一本电器和民润超市 ,也有工商银行和招商银行南山分行 ,还有一致药店和合丹医药 ,学校、医院、书城等也都有 ,但数量不多 ,且规模不大 ,更缺乏大型综合商业休闲场。这些配套设施多为社区内配套 ,规模较大的配套设施则临近南新路 ,前海路以西居民去购物休闲则多有不便。在各项配套设施中 ,最齐全的要算是学校了 ,有前海小学、前海中学和南头中学 ,三个大盘内也都建有自己的幼儿园或小学。 （五）片区交通组织现状 从大范围来讲 ,前海的交通滞后的状况基本得到改进。区域内共 有四条城市主干道 :深南大道、港湾大道、前海路和南新路。宽 110 米,全长 3 公里的港湾大道直通北环大道 ,深南大道直通市区 ,前海路和南新路北接深南大道 ,南接内环路。片区内又有三条城市次干道 : 桂庙路、学府路和桃园路 ,这几条次干道西接港湾大道 ,东接南新路 ,其中， 桂庙路更是滨海大道的延伸。同时 ,又有地铁 1 号线穿过该片区。整个片区内道路纵横交错 ,搭配合理 ,辐射范围广 ,交通快捷 ,经过这些大道能够