前海片区调研报告.pdfVIP

南山前海片区调研报告 前言说明： 从严格意义来讲，前海片区应是深南大道以南、前海路以西、内环路以北的区 域，但由于大部分商品住宅分布在前海路两边，为了便于分析，本次研究范围囊括了 前海路与南新路之间的旧城区域。另外，由于大部分楼盘是在 2002 年后开盘， 2002 年前开发的住宅则较少，难以从时间上进行对比分析，分析过程中多处把所有楼盘按 2002 年前开盘和 2002 年后开盘分为两部分，在所涉及到的 16 个楼盘中， 2002 年前 开盘的仅有 4 个，2002 年以后开盘的则有 12 个。再有，客户群分析部分和客户承受 总价分析部分，主要根据阳光棕榈园一期和二期成交客户资料统计结果，同时参考了 其它楼盘的客户信息。 一、片区概述 （一）片区总体概况 前海片区位于南山南头半岛前海湾畔，隶属南山南头街道办事处，东与南头商 业文化中心、深圳大学、高新科技产业园区相临，南接大南山，西靠前海湾，北面 与中山公园隔深南大道相望。 严格意义上来讲，前海片区是指深南大道以南、前海路沿线以西、内环路以北 的板块。前海用地主要为填海及规划填海区，目前已填海 2 平方公里，已有围堤用 地 7．7 平方公里，南北长约 5 公里，东西宽约 1.5 公里。 前海是南山组团以港 口、仓储、临港工业为主功能的区域物流中心，是南山区未来住宅、商 业发展的重点区域。 1 （二）片区土地利用现状及特征 前海是蛇口工业区的主要辐射地，以前土地利用不够成熟，没有科学的土地规 划，片区内主要是工厂和居民自建住宅，呈现农民房和工厂混杂的局面。随着市政 规划及旧城改造的实施，现在，前海路以西已得到拆迁，土地正得到科学合理的开 发利用，从北至南形成了振业星海名城、前海花园、港湾丽都、中海阳光棕榈园、 鼎太风华社区等中、大盘，沿前海路一字排开，以占地 70 万平方米的巨大规模，绵 延成 5 公里的壮丽建筑景观。前海路以东的农民房也正在按照统一规划进行旧城改 造，也有鸿洲文鼎花园、心语家园、碧玉小家等新盘出现。 另外，作为填海用地的前海，随着旧城改造和填海工程的进一步实施，将会有 较多的土地可供利用，除现正开发的楼盘用地外，在阳光棕榈园以南学府路沿线又 有两小快面积共达 10 万平方米的住宅用地得到规划，港湾大道以西也有 5.2 万平方 公里的土地被南油集团购买，打算建设滨海新城小区。 （三）片区住宅市场的发展 前海的住宅市场发展较晚， 1998 年片区内刚刚有商品住宅露面 , 接下来的几年 也只有个别零星小盘出现。但随着南山板快逐渐成为深圳楼市的一片 “热土 ”，众多 地产巨头纷纷进入南山，后海依靠其滨海物业 , 得到了成功开发 , 中海、振业、鼎太 等知名地产商也纷纷看中了南山这块风水宝地，不约而同地启动了前海片区的 “发 动机 ”，开发出了星海名城、阳光棕榈园和鼎太风华三个大盘 , 在大盘的带动下 , 前海 的住宅市场于去年有了飞跃式的发展 , 在 2002 年似乎突然间就冒出了 9 个楼盘同时 发售，片区的整体形象迅速脱胎换骨，成为一个迅速崛起的地产板块。 展望 2003 年, 前海住宅市场将会上演一场如火如荼的大戏 , 将又有椰风海岸和南 山豪庭两个新盘加入战团 , 阳光棕榈园三期也早早宣传造势 , 又有鸿润花园和鼎太风 华二期