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商业地产轻重资产发展模式浅 析 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 2 商业地产轻重资产发展模式浅析 正略钧策管理咨询 不管是主动转型还是被动选择， 近两年来越来越多的住宅地产商或者下游零 售商进入到商业地产领域， 商业地产群雄逐鹿， 竞争日趋激烈。 虽然许多企业纷 纷进军商业地产， 但多数企业尚处在战略摸索阶段， 尚未形成清晰的商业地产发 展模式。 借鉴国外商业地产的发展历程， 结合国内商业地产的发展状况， 从资本运营 角度我们可把商业地产的发展模式分为两种——重资产和轻资产， 重资产更依赖 于大量的自有资本投入， 轻资产则以资本运作和商业运营能力获取全价值链的收 益。 重资产发展模式 无论是万达的“现金流滚资产”，还是中粮的“大悦城模式”，国内多数的 商业地产商的发展模式是重资产模式， 他们以大量的自有资本投入支持商业物业 持有，实际持股占项目的 50%以上，通过控股的方式来控制项目。重资产发展的 瓶颈在自有资金的多少，而如何突破资金瓶颈，是重资产发展的关键所在。 “租售并举”无疑是解决重资产发展资金瓶颈的有效之路， 万达、宝龙的 “现 金流滚资产” 通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展， 有效缓 解了资金压力。 同样作为香港租售并举的典型， 恒隆地产以住宅销售补贴商业持 有，在顺周期扩张持有商业物业， 逆周期投资开发住宅， 等待行业转好时出售套 利，其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力和稳健的财务策略。但我 们不得不面对的是 “租售并举”模式的重资产发展需要一个较长的周期， 新鸿基 从以开发物业为主转型到开发和商业持有并重用了十几年的时间。 前世之事后事之师， 对于重资产发展的商业地产商上来说， 以下几点值得借 鉴： 1. 租售并举可有效的缓解资金压力：万达、宝龙、恒隆等均采取租售并举 的模式，通过销售补贴持有，有效缓自有解资金压力； 2. 行业上升周期是扩张商业物业的较好时机：在上升周期购买扩张是较为 稳妥的经营思路，从恒隆和新鸿基的案例也可以看到这一点； 3. 转型期内销售物业利益的损失在所难免：在转型阶段，要达到一定持有 物业规模势必要牺牲短期物业销售的利益， 来补贴持有持有物业的投资； 4. 稳健的财务策略：重资产模式以自有资金为主，转型期运作风险较大， 因此多采用稳健的财务策略以规避财务风险。 轻资产发展模式 而从国际发达国家来看，美国、新加坡、日本等，已形成了以房地产投资信 托基金（ REITs）为核心的商业地产轻资产发展模式。轻资产的关键是如何实现 在将产权变现的同时，又不失去对项目的实际控制权，而 REITs正好迎合了这一 点。商业地产企业通过 REITs将项目产权的社会化，并获得现金流以支持快速的 发展，同时作为基金管理者又不失去对商业项目的控制权。而大众投资者通过 REITs长期持有房地产，定期获得稳定的租金收入。 作为新加坡轻资产模式的典型， 嘉德置地采取了 “私募+REITs”模式，REITs 为私募基金